基于居民满意度的老城区改造重点：非对称影响绩效分析在中国西安的应用外文翻译资料

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基于居民满意度的老城区改造重点：非对称影响绩效分析在中国西安的应用

1.介绍

近年来，中国社会经济的快速发展加快了城市化进程，同时为城市建设打开了机遇，并施加了巨大压力。高投资、高消费、高污染的广泛发展模式也导致了环境污染和生态破坏，影响了城市的健康，阻碍了城市的可持续发展状况。人均土地资源的极为稀缺。然而，土地城市化的速度却远远快于人口城市化的速度。2004年至2018年，全国城市建设用地面积从30781.28人(km2)增加到56075.9人(km2)，城市人口密度从865人(人/km2)增加到2546.17人(人/km2)，如图1所示。城市中的大量库存空间正在被无效地利用。随着城市化的加速，城市建设的发展逐渐从外部扩张向内涵改善转变。它已经从大规模的增量建设过渡到一个新的阶段，在这个阶段中，库存更新和增量调整同样重要。因此，工业园区、历史文化街区、老住宅区、棚户区等大量的修复工程继续被引进。在中国，老住宅区的建设和发展主要集中在三个时期，即从中华人民共和国成立初期到80年代、从80年代到2000年和从2000年到现在。其中，第一阶段的居民区，由于初期规划设计的严重老化、功能差，完成了生活，得到了更大规模的拆除重建。老城区自2000年至今，建设时间相对较晚，住房及配套设施的规划和建设已接近完成。此外，物理老化现象不明显，因此不属于旧居住区改造对象的范围。本研究主要涉及80年代和90年代建造的、至今仍在使用的旧住宅区。由于施工年限长、施工标准低、维护不当，这些地区不能满足居民现代生活的需要。因此，迫切需要对现有的城市住区进行改造。在国家一级，按顺序排列

图1 2004-2018年城市建设的变化

为解决老住宅区存在的一系列问题，政府积极推进老住宅区(RORD)的改造，并发布了多项相关政策来指导改造过程。2016年，《国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》提出“有序实施城市修缮和有机更新，解决旧城环境质量恶化、空间秩序混乱、历史文化遗产破坏的问题”。旧居住区改造不仅能够改善居民的生活环境，也是旧城区更新的必要内容，是促进城市更新和发展的必要因素。2018年，政府工作报告强调“有序实施旧社区改造，改善配套设施，鼓励有条件安装电梯”。在2019年，有人明确指出对旧社区的改造是这个城市的一个缺点。2020年，国务院办公厅发布的一份文件提出大力改造和升级城市旧社区，改善居民的生活条件，贡献方便、舒适和改善人们的生活。随后，国家发展和改革委员会指出，它将全面促进城市旧社区的改造，提高生活质量，促进城市更新行动的实施。除了城市更新，“弹性”的概念也被纳入了旧住宅区的改造，并对泄漏和空置进行了充分检查。中国正在加快改善老社区的水、电、气、道路、管网等系统，不断改善功能和结构，提高城市旧城区抵御各种灾害的能力,冒着风险，并努力建设更安全、更有弹性的城市。截至2018年12月，已完成106个此类项目。根据MOHURD的数据，计划在2020年再实施3.9万个改造项目，影响中国各地老住宅区近700万户家庭；这是2019年完成的项目数量的两倍。图2为截至2020年8月，旧住宅区改造的进展情况。更新是城市永恒的主题，也是其活力的源泉。例如，为保护北京老城而建造的试点项目朱尔胡同，在改造中保留了原来的建筑。它将多层住宅建筑与传统的庭院相结合，以保护流行的街道和建筑文化。这也符合城市的发展方向。因此，许多学者从不同的角度对旧居住区的更新进行了探索。一些学者从城市更新和发展的宏观层面研究了更新。由于全球变暖的持续趋势，社会和城市的脆弱性和热岛效应有所增加。海绵城市建设已成为解决城市问题的首选方法之一。Liu提出了一种利用海绵城市技术的芜湖再生模型，Zhai等[14]研究了海绵城市建设技术在老住宅区设计中的分析和应用。Heb等选择了中国的低碳生态城市、绿色大学和绿色建筑作为城市、社区和建筑规模的代表，并详细说明了它们之间的联系。GuT.等研究了社区居民对海绵式旧社区转型的满意度。Wang[17]研究了老住宅区公共交通改造的设计方面，而DanniKe则评估了将海绵城市技术应用于这些地区的好处。在微观层面，从规划设计的角度，Cheng提出了一个设计策略，让设计师、政府、居民等多个利益相关者召集并共同努力，提高老住宅区的环境质量。陈

图2 旧住宅区改造的进展

1. 更新旧住宅区数量统计 (b)关于家庭数量的统计数据（数千户家庭）

J.等人提出了社区微观重建的概念，旨在基于旧社区的公共空间和公共服务设施，不调整规划指标，改善居民的日常生活。从节能转型的角度，欧阳J等通过生命周期成本(LCC)方法分析了节能改造措施的经济效益。HuangJ.等人研究了现有住宅节能改造中围护结构的热性能优化。分析了具有高最终能源减少潜力的建筑与低收入、老年或空巢家庭的集中之间的关系。为了实现一个低碳和公正的社会，建议采取可能的行动，对障碍升高的建筑，在不断萎缩的城市进行能源改造。从社会认知的角度，基于个体、环境和行为之间互动的框架，建立了业主参与社区管理的认知理论模型。本研究解释了政府的城市更新政策未能解决旧的住宅管理困难的原因。此外，我们还提供了建立长期发展模式的解决方案，其中包括业主的积极参与，通过重新定义法律，并披露旧社区的计划来改变他们的悲观期望。DuanX.等人构建了公众参与模式，并制定了公众参与保证体系，使公众能够积极参与，旧社区的更新。通过深入的参与，为居民提供了a语音渠道，为了满足他们参与社区管理的愿望，我们可以创造一个包容和共享的社区环境，促进基层社会治理。从案例研究的角度来看，FanX.等人，以大连中的50个社区为例，进行了实证分析。结果表明，旧社区的转型需求包括可达性、建筑和住房、社区护理和活动以及精神需求。等人建立了一个数学模型，并利用其确定了老住宅区的最佳改造方案。所提出的方法使消除专家判断中可能产生的主观性的影响成为可能。而退出了现有城市发展重建各种方案的最优评估专家方法。M.RezaShirazi等人提出了一个衡量城市社区社会可持续性的三方框架，它结合了社区、邻居和邻居的三个要素。此外，他们还将其应用于伦敦的贝斯纳尔格林，并提出了促进贝斯纳尔绿色社会可持续发展的实用建议。可以看出，以往的研究主要包括宏观和微观层面。然而，学者们从城市更新、弹性城市建设和城市可持续发展的角度，探索了旧建筑的回收利用，振兴了现有土地。微观层面包括城市规划和建筑设计、绿色建筑和节能改造、旧社区的管理、特殊案例的实证研究。现有的研究大多以老住宅区为研究对象，从旧社区本身出发，探讨重建和重建的重点升级策略。这往往忽略了该定居点居民的感受。居民是RORD的直接受益者。它们的年龄跨度较大，几乎涵盖了各个年龄层的居住环境改造的不同需求。因此，有必要优先考虑和满足居民的要求和期望。换句话说，社区应该参与讨论和教育；应该利用实际需要和技术手段，更好地改造旧社区的生活条件和环境。此外，应促进旧社区的更新和改造，必须利用现有土地促进城市的可持续发展。本研究利用中国西安旧城居民数据，结合三因素理论，采用非对称冲击性能分析(AIPA)技术确定RORD的重点。根据属性对居民满意度的潜在不对称影响，将其分为基本因素、兴奋因素和表现因素三类。通过考虑这些属性的性能，进一步确定了在RORD期间需要优先考虑的属性。

2.方法

2.1将居民满意度作为RORD优先级的一个指标

2.1.1居民满意度概念的起源。

RORD项目涉及广泛的活动，涉及许多居民；因此，必须明确改造的范围。与此同时，改造一个社区的实际结果也反映在其居民所感受到的影响上。因此，本文分析了居民的满意度，并利用其对RORD中使用的方法提出了修改建议，以更好地满足居民的需求。居民满意度是公众满意度的一种表达方式，可以用社区满意度量表来衡量。公众满意度最初是由奥斯本和盖伯勒提出的，他们认为客户满意度的概念也适用于治理。公众满意度是对客户满意度的定量描述。客户满意度是一种比较由客户得出的实际价值的差异函数与期望值，而公众满意度是一个概念，“在经历公共管理的过程中，公众的需求得到满足，和公众的期望与实际感受是一致的，所以公众有一个积极的态度肯定、快乐和满意度。”居民满意度，通过实际和预期生活环境的差异来量化，只是居住在特定地点的居民的满意度。

2.1.2根据居民满意度确定影响因素的优先级。

本课题的研究主要集中在评价社区绩效指标，这是居民满意度的关键指标。Davis等人认为公共交通是影响社区居民满意度的主要因素，而Hur等人则强调建筑密度和植被率是关键因素。Lovejoy等人使用因子分析和logit模型，发现，社区安全和外观以及居民活力和多样性显著影响郊区和城市地区的居民满意度。Li对居住在北京、上海和广州的移民进行了调查，发现社会归属感对他们的居住满意度的影响最大。Lee等人研究了社区的客观特征和居民的主观感受对居民满意度的影响。Li等人将居民满意度作为评价苏州市以环保方式建设的社区住房、公共设施、土地权利、就业、社会保障和社区环境的起点。郭使用因素分析研究影响居民满意度的四个方面：利益分布、项目披露、社会转型结构、历史文化，而Zhu使用其他四个特征，生活、管理、服务、情感，研究社区信息化之间的关系居民满意度。

以往的研究表明，存在几个因素影响着居民的满意度。这些因素可分为两类：各地区的客观环境特征和各居民对的主观感知。坎贝尔模型指出，居民满意度来自于客观环境刺激的主观情绪——居民认知体验来自生活环境的刺激，并根据个人标准对其进行主观评价，从而形成他们的满意度。因此，确定主导因素，分析它们之间的主要关系和次要关系，以确定在改造过程中需要优先考虑哪些因素，是迫切需要用RORD来解决的科学问题。

2.2三因素理论与非对称冲击性能分析

IPA，也被称为“行动网格分析”，是对预期性能的一种适应,奥尔沙夫斯基和米勒的方法。它是基于研究对象属性的正表现和负表现可能对研究对象本身的产生线性和对称的影响的假设。根据它们的性能和重要性（依次来自客户调查），这些属性被分为四个类别，属于行动网格中的不同象限，其中每个象限代表一个特定的策略（图3）。然而，许多学者已经证实了非对称关系，这意味着属性的正负表现对居民满意度有非线性影响。将Kano等人的工作与三因素客户满意度理论相结合，属性和满意度之间的不对称关系变得明显——满意度不是一个二元的零和概念；没有不满意并不一定表示满意。根据它们对居民满意度的影响的性质（这本身被视为喜悦和失望之间的一个范围），属性被分为三组：基本、兴奋和表现因素（图4）。前两个属性与满意度不对称相关，后一个属性具有对称关系。当对基本属性的期望没有得到满足时，不满情绪迅速上升；然而，相反的是，并不是真的——满足，甚至超过，这些基本的期望只会减少失望，而没有引起满足或快乐。相反，满足或超过对兴奋因素的预期会导致居民喜悦的激增，但不满足只会导致喜悦水平的下降；情绪没有跨越到失望的。另一方面，绩效因素与满意度呈正的线性关系，而属性绩效的水平直接决定了满意度（喜悦）或不满意（失望）的程度。

图3 影响性能分析 图4 客户满意度的三因素理论

多年来，诸如关键事件技术、重要性网格方法和惩罚-奖励对比分析(PRCA)等方法已经被提出来量化非对称关系。其中，采用虚拟变量回归的第三种方法被广泛应用。它将客户感知的绩效评估数据编码为两组虚拟变量，一组表示高级绩效，奖励指数为RI，另一组表示低绩效，惩罚指数为PI。以这些虚拟变量作为自变量，以总体客户满意度作为回归分析的因变量。

然而，属性分类的PRCA标准相对模糊。为了解决这一限制，Matzler和Renzl提出了一个影响比(IR)，即奖励指数与惩罚指数绝对值(IR=beta;ri/beta;pi)的比值，并根据该比值的值对属性进行分类。当IRlt;为0.8时，该属性是一个基本因素；当比率在0.8和1.2之间时，它是一个性能因素，而当超过1.2时，该属性成为一个令人兴奋的因素。Mikulic和Prebezˇac提出了冲击不对称分析(IAA)方法，作为对PRCA的扩展。冲击不对称性(IA)指数是这种方法的核心，它可以量化属性的类别。以奖惩指标为计算，通过比较各属性贡献的满意度（或不满意）程度的差异来衡量属性对满意度的不对称影响。IA索引值范围为-1到1；接近1的值表示对应的属性是兴奋因素，接近-l的值表示该属性是基本因素。如果索引值都不接近这两个限制，而是位于-0.1和0.1之间，则代表一个性能因素。

Caber等人以这一概念为基础，开发了AIPA方法，使用由IA指数和属性性能组成的二维矩阵，显示每个属性对整体满意度和性能水平的非对称影响程度。这可以用于为每个属性提出性能改进策略。AIPA在视觉清晰度和可理解性方面具有优势；通过与IPA方法的比较，验证了其可靠性和有效性。这项技术已被用于企业对企业和旅游研究，以确定改进的优先事项。

综上所述，三因素理论PRCA和AIPA已经在许多研究领域得到了广泛的应用，但RORD的应用还不多。因此，本研究试图：

1. 从居民满意度的角度探讨影响RORD的指标因素，和

2. 引入三因素理论和AIPA方法，探索和量化老居住区属性与居民满意度之间的不对称关系，并确定哪些属性必须优先考虑。

2.3测量方法

本研究调查了西安雁塔

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