房地产开发项目管理机制探讨开题报告

1. 研究目的与意义

随着我国城市化进程的加快，房地产业得到了迅猛发展。目标成本管理体系是目前房地产企业成本管理的有效方法之一，它强调对成本的事前控制。目标成本管理的对象是房地产企业的全过程成本，根据企业自身总体发展战略来规划，是一种以客户满意度为导向的理性的管理活动。目前的目标成本管理研究中，一般是侧重于实践方法论，而没有理论归纳，定性描述较多，缺少定量的统计研究，论文针对该研究出现的诸多问题，探讨项目管理优化措施，对相关的问题做出解析，为房地产企业管理提供参考和借鉴。

2. 国内外研究现状分析

近年来，房地产企业采购成本控制研究越来越多，大致分为三类：第一一类是房地产开发某一阶段的采购成本控制研究，如设计阶段、施工阶段。这方面的研究，如魏海群，设计管理在房地产采购成本控制应用中的研究，从可行性研究、建筑设计、方案设计、初步设计、施工图设计等设计的各阶段阐明了房地产采购成本的控制；第二类是房地产开发多个阶段的成本控制研究，如李淼、张丽霞，浅谈建筑成本控制，从项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和竣工验收阶段进行成本控制阐述，其中涉及到采购成本；第三类则是从某个环境条件下的成本控制研究，如广州地区设计阶段的房地产采购成本控制研究、宏观调控下房地产的采购成本控制等。房地产开发全流程包括前期策划阶段、规划设计阶段、招投标阶段、采购阶段、施工阶段、交付阶段、营销与保修阶段等。【2】总体而言，基于房地产开发全流程的成本控制研究还没有被正式提及。房地产全流程成本控制体现了三全即全员、全面、全过程成本控制的理念，是一个全新的成本控制研究视角。　　国外一些研究者对并行工程在工程项目的设计阶段的应用做了初步研究，研究结果表明，在工程项目设计阶段实施并行工程，能够有效地节约成本和缩短工期。国外的工程承包公司非常重视先进采购成本管理理论方法在工程施工项目成本管理中的应用，如全生命周期成本管理(LifeCycleCostManagement-LCCM)，全面成本管理(Tota1CostManagement-TCM)等【6】。另外，国外在工程项目成本管理中也特别注意借鉴吸收其他行业的先进成本管理理论与方法，如最早在制造业出现的价值工程理论(YaluEngineering)，作业成本法(Activity-BasedCosting)、成本企划(CostDesign)等等，通过对这些理论方法的提炼，使其更加适合于施工项目成本管理的特点，取得了比较好的管理效果。【3】对项目的投资成本进行分析，提供各方面成本的控制指标。工程项目的成本主要有土地开发成本、工程建设成本、销售成本等。同时根据规划要求确定建筑物的容积率、配套设施面积等，从而计算可销售的面积积和成本单价指标，为各阶段的投资控制提供依据。【11】

随着我国城市化进程的加快，房地产业得到了迅猛发展。目标成本管理体系的应用是目前房地产企业成本管理的有效方法之一，它强调对成本的事前控制。【5】目标成本管理的对象是房地产企业的全过程成本，它根据企业自身总体发展战略来规划，是一种以客户满意度为导向的理性的管理活动。【1】目前在我国大部分房地产开发企业中，目标成本管理体系仍处于不断摸索的阶段，实际运用中也存在较多的问题。而且，在目前的目标成本管理研究中，一般是侧重于实践方法论，而没有理论归纳；或是定性的描述较多，而缺少定量的统计研究。【4】本文在对目标成本管理理论研究的基础上，通过对有代表性房地产开发企业成本管理骨干人员的问卷调研和深度访谈，梳理出现阶段目标成本管理的现状和问题，并有针对性地提出了改进的措施。【8】本文还通过对真实工程实例的研究，将理论与实践有效结合起来。现代管理理论认为，有效地管理活动应该是一个闭合的环，应该是一个持续改进与提高的过程，即运用PDCA的动态循环来构建，主要目的是对总结检查结果进行处理，将成功的经验甲乙肯定并适当推广标准化，将失败的教训甲乙总结，把未解决的问题放到下一个PDCA循环里，并开始下一个。【9】本文的核心内容主要包括以下三个部分:第一部分主要论述了当前房地产企业目标成本管理在实际应用中的基本现状，抓住产品定价、目标成本的编制、分解、执行和总结这五个关键过程展开研究。其中包括每个过程现状的描述和分析，以及一些业内人士的感悟和评价。第二部分论述了现阶段目标成本管理中存在的主要问题，即对目标成本管理思想的认知不够深刻、目标成本实施过程中的动态管理不够严谨、目标成本全过程管理体系制度不够完善等。随后，本文对上述问题产生的原因分别进行了详细的分析。第三部分是对房地产开发企业目标成本管理体系及其建设的研究，包括目标成本管理体系构建的思路及该体系对房地产开发企业的基本要求，在此基础上，提出了基于价值链模型的目标成本管理体系构建，最后，从组织措施和技术措施两个角度出发，有针对性的提出了改进和完善目标成本管控体系的办法【7】。前期策划工作一般包括：机会研究、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资策划。可行性研究是对项目技术经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，是对项目的构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。而投资策划是在经济分析基础上对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制。投资策划是今后项目管理运作的工作指南，是项目开发建设的成败关键。【10】

3. 研究的基本内容与计划

1．2013年12月31日前完成论文选题

2．2014年1月15日-2月23完成开题

3．2月23-4月13收集资料，对阶段房地产开发管理现状进行研究，迎接中期检查

4. 研究创新点

①联系实际对我国在对该问题研究出现的问题进行分析，深入探讨项目管理优化措施。

②结合我国房地产企业发展对相关的问题做出解析，研究结果可为房地产企业管理提供参考和借鉴。