广州番禺区沙溪G127地块房地产开发项目全程策划开题报告

1. 研究目的与意义

研究目的：房地产开发项目策划是对房地产企业的新项目进行构思、设计、评价和选择的过程，主要包括市场调研、定位策划、营销策划、财务评价等环节，每一个环节对于房地产项目的预期收益效果的评价都有着巨大的影响。

房地产开发项目策划的目的是为了使企业在进行投资决策做出正确的决定，在项目运作出现偏差时能够得以纠正。

一个优秀的策划能够使得房地产开发项目和同期的项目相比，增强竞争能力，有效地整合房地产项目资源，以较低的成本获得更大的收益。

2. 国内外研究现状分析

(一) 我国房地产业现状改革开放以来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产业已经成为我国的支柱性产业之一。

房地产业的快速发展，对我国经济及社会的发展起到了不可忽视的作用。

然而随着竞争的日益激烈，对市场的了解和研究程度，就成为房地产业能否站稳脚步的关键因素之一。

3. 研究的基本内容与计划

《房地产开发项目策划》报告内容如下：第一部分 某房地产开发项目市场调研1 经济发展态势调研（应该包括宏观经济发展态势、某市经济发展态势、项目所在区经济发展态势和某房地产开发项目所处区域环境分析等方面的调研）2 房地产市场发展情况调研（应该包括我国房地产市场发展情况、某市房地产市场发展情况和某房地产开发项目所在区房地产市场发展情况等方面的调研）3 某房地产开发项目基本情况调研（应该包括项目的基本状况、项目历史与现状资料、项目的合作开发条件以及建设规划和进度安排等内容）4 某房地产开发项目整体和特性调研（应该包括项目情况分析、专业市场分析和项目发展机会分析等部分内容）第二部分 房地产开发项目定位策划1房地产开发项目定位概述 1.1 项目定位概念及意义1.2 项目定位原则1.3 项目定位依据2 房地产开发项目竞争分析和swot分析2.1房地产开发项目发展机会分析2.2房地产开发项目竞争分析2.3房地产开发项目swot分析3 房地产开发项目总体定位（其中应该包括某房地产开发项目的档次定位、规划控制要求、配套设施、项目的开发规模、项目的开发理念和思想、项目主题和形象定位和项目建筑风格定位等部分。

在项目的开发规模中，还应该包括选择拟取方案、开发规模确定。

项目主题和形象定位，则包括生态、和谐、创意、科技和项目案名等多方面的内容）4 房地产开发项目市场/客户/产品/功能/经营方式/价格定位4.1 市场细分4.2 客户定位（包括消费者定位和投资者定位）4.3 产品定位4.4 功能定位4.5 经营方式定位4.6 价格定位5 技术体系设计定位5.1 能源环境系统5.2 水环境系统5.3 气环境系统5.4 声环境系统5.5 光环境系统5.6 热环境系统5.7 绿化系统5.8 废弃物管理与处置系统5.9 绿色建筑材料系统第三部分 房地产开发项目营销策划1 房地产开发项目产品策略1.1 项目的档次定位1.2 项目开发规模1.3 项目的开发理念和思想1.4 项目主题和形象定位（包括生态、和谐、创意、科技和项目案名等）1.5 项目建筑风格定位1.6 总平面布置图1.7 目标客户定位2 房地产开发项目渠道策略2.1 传统渠道分析比较2.2 渠道的选择2.3 渠道管理（应该包括销售组织和销售组织的管理等）3 房地产开发项目价格策略3.1 定价程序3.2 各房地产类型（如商场、写字楼等）差价策略3.3 营销期间调价策略4 房地产开发项目促销策略4.1 广告策略（比如广告目标喝广告媒介的选择等）4.2 项目推广现场配备（包括售楼中心、样板房和现场导示系统等）5 房地产开发项目营销控制5.1 营销阶段划分5.2 营销卖点5.3 具体营销实施策略（包括形象导入期、营销续客期、营销持续热销期和后期营销控制等方面） 5.4 营销费用控制5.5 项目的信息反馈第四部分房地产开发项目财务评价1房地产开发项目建设规划和进度安排 1.1房地产开发项目建设规划（比如项目的档次定位、规划控制要求、配套设施和项目的开发规模等） 1.2房地产开发项目进度安排（应该包括wbs分解和进度安排甘特图）2房地产开发项目投资与成本费用估算（应该包括房地产开发项目投资与成本费用估算的相关规定及依据，以及某房地产开发项目投资与成本费用的多个不同方案的基础数据）3房地产开发项目收入估算与资金筹措（应该包括房地产开发项目收入估算与资金筹措的相关规定及依据，以及某房地产开发项目收入估算与资金筹措的多个不同方案的基础数据）4房地产开发项目财务评价4.1 财务评价指标（一般包括时间类参数、投资相关参数、收益相关参数和评价标准参数等）4.2 项目盈利能力分析4.2.1 项目财务现金流量表4.2.2 资本金财务现金流量表4.2.3 利润与利润分配表4.3 项目偿债能力分析4.3.1 借款还本付息计划表4.3.2 资金来源与运用表4.3.3 资产负债表4.4 指标比较与建设方案选择4.4.1 财务评价指标汇总4.4.2 建设方案比选5房地产开发项目不确定性分析5.1 盈亏平衡分析5.2 敏感性分析6房地产开发项目风险分析6.1房地产开发项目的风险识别6.2房地产开发项目的风险评估6.3房地产开发项目风险应对措施7房地产开发项目的社会、环境效益评价7.1房地产开发项目环境效益评价7.2房地产开发项目社会效益评价 结论及建议研究进度安排：（1）1月2日---2月25日 准备工作，填写开题报告；（2）2月21日---2月31日 弄清当前房地产市场的背景及房地产全过程策划的研究目的及意义；（3）3月1日---4月3日 研究房地产全程策划的理念及其演变；（4）4月4日---4月15日 研究房地产策划理论，完成中期检查；（5）4月16日---4月20日 研究现代策划理念在现代房地产项目策划中的运用；（6）4月21日---5月19日 结合案例进行具体分析、策划，完成策划报告；（7）5月18日---6月6日 设计报告完善、定稿、答辩、提交。

4. 研究创新点

在新常态下，面对房地产发展的崭新形势，本毕业设计将对房地产项目开发全过程进行策划，包括市场调研、定位策划、营销策划、财务评价等。

本毕业设计将会着重关注房地产项目在新形势下的定位、新型的营销渠道。

本毕业设计根据沙溪片区g127地块的具体实际情况，以及对整个房地产市场的宏观环境、项目的区域环境进行分析和总结，为沙溪g127地块房地产项目制定出一个完整、操作性强的市场策划方案。