浦口区沿江街道浦洲路南侧、南浦路东侧地块定位设计研究开题报告

1. 研究目的与意义

一、选题背景与意义

我国的房地产行业经过20多年的市场化发展，尤其是近十年的超高速增长，已经成为国民经济的重要组成部分，其健康发展与适度可控直接影响到我国社会经济的稳定，因此房地产项目必须考虑政策风险，作出正确的市场预估，准确的定位设计。事实上，一个成功的房地产项目必然要综合考虑政策(宏观环境)、区域状况(中观环境)、周边设施（围观环境）、目标客户(销售环境)、竞争对手（周边楼盘）五方面因素来操作，而房地产项目的市场定位恰恰是要分析了这五方面因素以后，来形成拟开发房地产项目的精准市场定位，从而指导项目的开发和运营。因而正确的地块市场定位将直接决定该地块房地产开发的财务分析，营销策略以及物业管理的方式等，所以地块定位设计是一项房地产开发项目的重要基石。

2. 课题关键问题和重难点

本课题的难点及关键问题主要有如下几点：

1.客户定位：这是最基础的，客户定位直接决定项目的层次、规模、建设周期等。

2.产品定位：主要包括名称定位、形象定位、价格定位等。

3. 国内外研究现状（文献综述）

本次毕业设计题目为浦口区沿江街道浦洲路南侧、南浦路东侧地块定位设计研究，土地位置：东至现状，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。规划面积：99866.33㎡，实际出让面积：99866.33㎡。土地规划用途：r21住宅用地。容积率：r≤1.8。成交日期：2015-09-23。成交价款（万元）：129000，其中土地价款109000万元，保障房资金20000万元。中标企业：大华集团南京浦口置业有限公司。为了更好地完成本次设计，查阅了一些相关资料，内容综述如下：

随着房地产业的发展，前期项目定位的作用越来越重要，项目定位是否准确是项目成功的关键。中国房地产营销业的兴起与发展，加速了房地产的循环，也使房地产营销从最初的一无所有发展到现在的无处不在。可以说，营销观念的树立以及各种营销手段的运用，是房地产业蓬勃发展的一个关键因素。房地产营销经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的科学内涵，在许多开发商眼里，营销策划似乎是特异功能，再差的项目，一经高手的策划，便会峰回路转，起死回生。营销策划真有那么神奇吗?非也，营销策划是建立在产品这一前提和基础上的，如果项目定位不准，楼盘品质低劣，那么策划人员也无能为力。营销策划就是使房地产开发商开发适销对路的房地产。常言道:没有疲软的市场，只有疲软的产品，准确的项目定位是房地产成功开发的首要因素。而做好项目定位，必须认真研究市场的需求，通过市场调研，通过对消费者行为方式的分析，对目标顾客群进行细分，选择合适的目标市场，提供适合市场需求的楼盘。本论文就试图运用经济学理论和市场营销学原理，结合自己多年从事房地产工作的经验，在这一方面进行一次理论探索，希望能为这一领域的理论研究和运营实践提供一些有益的探索和借鉴。

目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指市场经过细分以后，确定自己的产品所要进入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所处的位置，针对消费者或目标客户群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业楼盘与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如，广州的一个楼盘一丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘未成曲调先有情。一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论，研究筛选后，以为为楼盘找到了一个漂亮的宣传口号就大功告成，而没去衡量这是否是一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没有在整个策划和营销中去执行和以次为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吃喝的层面，喊破了之余只给人留下了只闻楼梯响，不见人下来，或者是雷声大，雨点小的印象。由此可见市场定位的巨大重要性。

4. 研究方案

本课题的研究计划划分为两个阶段。

市场调研阶段：实地考察，调查周边小区房价，配套设施情况。图书馆查阅相关信息资料，根据初步实地调查的信息制定问卷，要求在问卷中能得到想要得到还未得到的信息。分发问卷，整合收到的问卷，整理信息，资料。

定位设计阶段：结合已经收取的信息资料，进行初步产品定位，并逐步完善，整合。一步一步进行更深层次的设计，加入一些新理念，新概念，创新型元素，完善各个方面。

5. 工作计划

第一周：了解毕业设计有关要求,完成英文翻译的修改。熟悉任务书，完成开题报告。

第二周：完成问卷，分发问卷，市场调查。

第三周：整理问卷资料，整合信息，总结信息。