南京市浦口区江浦街道白马3号地块物业管理研究开题报告

1. 研究目的与意义

随着社会经济的发展以及人民生活水平的不断提高，简单的社区服务已经不能满足人们对高品质生活环境的追求，因此如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今物业管理所面临的一个重要课题。要想提高物业管理水平，首先必须全方位地提高物业管理意识，也就是要求小区管理者对物业管理进行全面的和细致的管理。另外，在管理技术方面最好的办法就是利用计算机技术对小区物业的信息进行系统化管理，从而给物业管理工作带来更高的效率，这是物业管理科学化、自动化、现代化的重要标志，也是成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素。物业管理的发展促进着房地产经济的发展，且对加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。随着房地产业的发展，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主和使用人多样化、多层次的不断变化的需要，必须通过物业管理服务，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理来实现。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的三分建设，七分管理的要求在物业管理的模式中得以体现。可见，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业有利于提高物业的使用效益，节约大量资金；有利于改善居住环境，提高生活质量；有利于深化改革，加快房地产业的发展；有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度。

2. 课题关键问题和重难点

本课题要研究和解决的问题是对南京市浦口区江浦街道白马3号地块进行物业管理研究。眼下物业管理这一行业正处于一个过渡时期，也就是挣脱以往的初级阶段而向一个更为高级的阶段发展，从而使物业管理部门的内、外部环境都发生巨大的变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。具体关键问题和难点如下几点：1.物业管理部门必须将改善居民居住条件以及促进社会经济发展为核心内容，并将业主自治融入到专业的物业管理当中作为发展目标，使业主更好地配合物业管理工作；2.在物业管理中运用物联网、大数据等先进信息技术，将现代科学技术引入以服务业主为中心的小区物业管理系统，广泛融合现代管理思想、前沿的计算机技术，使物业管理更加人性化、生活化。3.使物业管理更加具有竞争性，以不断发展和完善物业管理的经济效益，社会效益，工作效率，降低运营成本等为重要目标。

3. 国内外研究现状（文献综述）

本次课程设计主要是针对物业管理进行研究，通过阅读相关文献，总结出目前学者对房地产物业管理研究成果如下：

黄安永在《现代房地产物业管理》中提出经营规模化，以规模求效益，物业管理企业的规模化代表着企业的综合实力，它包括企业的运行体系、管理机构、用人机制、企业品牌的含金量等，而企业的管理面积、员工多少仅仅是表面形式。同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费的收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，物业管理面积越多，则企业取得的收入越多，效益可能越好。物业管理行业性质决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。而强调管理、质量和技术的经营则应是物业管理企业真正追求的目标，所以物业管理企业必须规模化、集约化经营。兼并重组、充分利用小企业资源是行之有效的途径。为促进行业健康发展，对那些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料和劳动力等。同时，由于竞争的加剧，物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购和改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。

张建坤、周虞康在《房地产开发与管理》提出，要实现房地产开发商与物业管理公司的分离，我国绝大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的是开发企业内的一个部门或子公司，但随着社会的发展、人们生活水平和需求水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端将日益暴露出来。它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的，特别是不利于切实保护购房者的利益。只有当物业公司与房地产商是各自独立的，在物业的移交过程中，物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益，确保业主所购买住房的质量，以免物业正式移交后，留下的隐患就都得由物业公司处理、解决。

4. 研究方案

随着行业竞争的加剧和市场发展的需要，为了能够在激烈的竞争中独树一帜，能在巨大的市场中谋求更好的发展道路，更好的体现出房地产企业的发展潜力，制定出一个完整的可行性物业管理方案是十分有重要的。本课题主要从以下几方面制定出具有可行性的物业管理方案：

1.全国物业管理发展现状分析：楼盘类型、市场需求分析、楼盘价格走势、整体销售状况、房地产政策的影响、总体发展趋势。

2.浦口区物业管理发展现状分析：浦口区房地产市场状况概述、浦口区各板块发展情况分析、浦口区楼盘供应特征。

5. 工作计划

学期第1-5周 进行市场调查，完成项目设施规划、空间管理规划的制定与策划工作。

学期第6周 完成毕业设计中期检查表。

学期第7-8周 完成项目物业管理组织形式、管理收费和资产管理计划的制定与策划。