长租公寓运作模式下的风险及解决对策 —以蛋壳公寓为例进行的分析开题报告

长租公寓运作的研究背景

随着社会的发展，90后逐渐步入社会并且他们对租房的居住环境有了更高的要求，由此长租公寓的运作模式应运而生。

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

从2015年至2019年这段时间里，国家大力支持住房租赁市场，“租售同权”政策的推出、政府鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，因地制宜发展共有产权住房的举措最终将“长租公寓”推向了风口。随着资本市场的涌入，为了争抢市场份额，部分长租公寓在资本助力下，开始采取“高收低租”等不正当竞争手段“跑马圈房”，北京、上海等地核心地段更一度竞价拿房。为了弥补亏空、维持企业运转，一些运营商强迫或诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客背上贷款；对房东则采取月付方式。监管滞后让租房市场鱼龙混杂。这其中，既有几乎全靠“租金贷”维生的企业，亦有不少为圈钱跑路而生的P2P变种公司。他们要么做大规模，提高自身估值上市套现；要么卷走房东租客的血汗钱“金蝉脱壳”，再换壳重生继续“割韭菜”。最终，业主和租客成为了受害者，导致业主丢了租金无处可寻，租客付了房租却被迫搬家。这一现象转变成为激烈的社会问题，政府也开始加强监管。2021年2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。

综上所述，长租公寓本身是应对年轻人住房需求的运作模式，但由于市场监管的滞后，该模式运作的风险与危害也逐渐暴露，部分业主和租客成为了受害者，因此我们需要分析风险与危害并提出对应的解决对策，从而保证市场的平稳健康发展。

国内研究现状（文献综述）：

长租公寓的运作模式本身是为了响应“房住不炒”的政策和满足租房的居住环境要求不断提高的市场需求，但随着市场的发展，长租公寓市场乱象丛生，引起了社会的广泛关注，越来越多的专家学者对长租公寓运作模式下的风险分析及解决对策进行探讨。

在面对社会广泛关注长租公寓市场乱象中，政府也出台相关政策来打击这些违规行为。2020年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。2021年2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。显而易见，政府的注重点在于打击“租金贷”的来源和去向，从而保护业主和租客的利益。

同时学术界也对该问题进行了探讨。

在嘉兴日报2020年11月23日第004版《蛋壳公寓暴露长租公寓市场隐患》一文中，作者舒圣翔通过分析蛋壳公寓暴雷原因，点明部分长租公寓本质是和P2P相似的金融游戏以及缺乏市场监管，必然存在风险隐患。在深圳特区报2020年12月29日第B04版《理清创新与监管边界积极应对长租公寓风险挑战》一文中，作者陈兵和马贤茹则站在政府角度分析国家对互联网平台经济创新所秉持的“包容审慎”的监管原则和存在监管部门对于长租公寓放任不管的问题，提出如何通过国家监管来应对长租公寓的风险挑战。在《长租公寓行业的财务问题探讨——以蛋壳公寓为例》一文中，作者冯志森通过分析该行业所存在的财务问题，从长租企业财务上的存货以及押金、营收项目、筹资途径三方面的问题，提出观点，并且针对长租行业对现行企业会计准则带来的挑战，给出响应建议。最后在北京观察 2020 年第 12 期《蛋壳碎了，长租公寓还没死》一文中，作者星河分析流动人口大军随着城镇化加速会持续增加，“租购并举”仍然会是未来举足轻重的住房制度。长租公寓的社会需求并未消失，但要正视行业需要薄利经营、长期耕耘的本质。

国外长租公寓研究现状：

美国长租公寓在投资、经营和管理环节均形成了相对规范化的市场。其中，投资环节由房产投资商、开发商、房地产信托基金、各类投资基金等共同把持，而在经营和管理环节，则由持有这些物业地产的专门运营商来负责。美国长租公寓管理依托法律与政策规范。美国《公平住房法》《公寓租用法》等法律确定了公寓出租的规范性指标，并对租客权益提供保护。在租金方面，美国50个最大城市中6个城市有租金管制政策，避免了租金的非理性涨跌，对出租者（业主）和租客的利益实施双重保护。

德国严格规范长租公寓市场。比如，德国房东被限制牟取暴利，其房租最多只能比当地的“比较租金”高10%，3年内租金的增长不得超过20%。有的城市还有具体的房租上限标准。如果房东对租客不满意，必须提前3个月告知解除合同。如果租房合同超过5年，须提前6个月甚至9个月通知对方。

日本采取的是规模化运营的包租模式，日本有2000多家中介公司，绝大多数房源是通过接受私人住宅租赁委托获得的。中介公司承担房屋租赁、装修、设计、房租催缴等业务，并收取一定的中介手续费。在日本，与租赁公寓相关的法律主要有《民法》《宅地建物取引业法》以及《借地借家法》三部。日本法律对租赁公寓的管理很细致，比如法律规定，日本业主即便有正当理由，也要提前半年跟租客提出退房请求，否则租客完全有理由拒绝。业主不能在租赁中途涨租，合同期满后才可以调整租金。所以日本很少出现类似中国随意涨租而引起的纠纷。

目的及意义：

随着社会的发展，无论是响应“房住不炒”的政策，还是青年人对租房的居住环境要求的提高，长租公寓的运作模式则是应对这两种需求的很好策略。因此长租公寓的运作模式在未来依然会存在，我们无法将其完全抛弃。目前市场上的长租公寓在运行过程中暴露出一些风险和危害，使部分业主和租客成为了受害者。但瑕不掩瑜，我们所能做的是依据理论知识全面分析该运作模式的风险，以及提出相对应的解决对策。本文就长租公寓运作模式下的风险分析及解决对策进行探讨。

主要研究内容：

第一章 绪论

1.1 研究背景与意义

1.2 研究内容与方法

1.3 国内外研究评述

第二章 长租公寓的运作模式

2.1 长租公寓运作的基本模式

2.1.1 集中式长租公寓

2.1.2 分散式长租公寓

2.2 长租公寓运作的特点（与传统中介租赁相比）

2.2.1 “互联网 ”新模式

2.2.2 与社会资本相结合

2.2.3 服务是核心

2.2.4 产品价格普遍较高

第三章 长租公寓运作的风险及纠纷原因---以蛋壳公寓为例

3.1 蛋壳公寓项目概述

3.2 蛋壳公寓主要存在的风险和纠纷原因

3.2.1 资金被挪用

3.2.2 过度资本化运作与衍生“租金贷”

3.2.3 租客与业主权利保障不完善

3.2.4 较严重信息不对称

3.2.5 用户抗风险能力差

第四章 长租公寓租赁纠纷的解决对策

4.1 政府应对长租公寓租赁纠纷对策

4.1.1 严格监控与规范租金使用行为

4.1.2 建立平台企业的跨部门协同监管机制

4.1.3 完善法律法规，保障租户与业主权力

4.2 房产企业应对长租公寓租赁纠纷对策

4.2.1提高信息透明度，加强业主与租户联系

4.2.3 健全风控机制，防控行业风险

4.3 业主与租客应对长租公寓租赁纠纷对策

4.3.1 法律维权

第五章 总结

5.1研究结论

5.2研究展望

预期目标：

通过本课题，较为全面地了解长租公寓运作模式中存在的风险和原因，并且研究国外长租公寓成功经验，最终通过对“蛋壳公寓”的案例分析，结合自己的理解，对该租赁模式运作中存在的风险提出相应的解决对策。