商品房市场去库存调控必然性及问题对策探讨开题报告

1. 研究目的与意义

1．1研究背景我国的房地产业是国民的支柱产业之一，而在房地产业中，商品房数量众多并占据着重要地位。近几年来，商品房库存积压问题越来越严重，自2014底以来，房地产行业的调控政策越来越宽松，除去几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调。2015年12月的中央经济工作会议更是将去库存作为2016年五大经济工作任务之一。为了响应中央的号召，各地方政府更是出台了各种房地产补贴政策，以求进一步刺激房地产需求，解决商品房的库存问题。早在20世纪80年代，学术界就提出了商品房的概念，并开始在在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。到了1998年下半年，国家出台了一系列的刺激房地产发展的政策，其中，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》并安排了1000亿元的贷款指导性计划。该举旨在鼓励人们贷款买房，并且取消了福利分房，也就意味着人们要取得住房，必须去市场买房，由此商品房需求量大幅上升，在以后的几年内迅速发展。直到2003年，商品房暴露出了房价过高，结构不合理等一系列问题，导致严重的社会矛盾。2005年，国家出台了《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，保证中小套型住房供应，打击炒地，禁止期房转让，旨在维持商品房市场的稳定。2008年开始，商品房的价格开始了新一轮平稳增长。但是，近几年来，房地产开发商在利益的驱使下大力开发商品房，导致了商品房库存量逐年上涨。据国家统计局数据显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。cric的数据显示，沈阳库存量最大，达到了2843万平方米，天津和西安分别以2644和2100万平方米位列第二第三。上述数据说明，商品房去库存问题已刻不容缓，自2015年12月的中央经济工作会议以来，各地纷纷响应中央的政策，出台了一系列的地方性政策。从笔者检索相关文献可见，关于商品房去库存的书籍很少，在这方面仍处于摸索阶段，所以在这一方面还需要做更加细致的科研工作。

1．2研究目的在中国，房地产问题实际上既是金融问题，也是gdp增长问题。目前房地产可以说绑架了中国经济，房地产要是倒下，必然引起一系列连锁反应。房地产作为中国经济的顶梁柱，关联着近100个相关产业。虽然房地产目前对经济的增长的贡献很小了：商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%，房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，但如果房地产泡沫破掉，就会拖累中国经济硬着陆，所以才要保房地产泡沫不要破掉。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。本文着重论述商品房去库存调控必然性以及问题对策探讨，针对我国现行商品房的库存积压问题的现状及原因的分析，结合有关法律法规规章和司法解释，探讨出商品房有效化、精准滑去库存的有效对策和建议，旨在促进商品房市场规制健全，更好去除商品房的库存。

1．3研究意义研究这一课题有着重要的现实意义，这不仅是中国的经济问题，也是关系百姓生活的民生问题。商品房积压问题得到有效的解决后，使得一些有能力的农民工在城市安家落户，尚不具备购买能力的农民工也有了努力的方向，能让他们更好的融入城市，一定程度上加快推进了我国的城市化进程。只有解决商品房的库存积压问题，才能促进房地产行业的良性发展，推动社会主义现代化进程的发展，最终实现全社会共同富裕的目标。在学术方面，也对未来商品房市场的库存量控制和去化有一定的实践指导参考价值。

2. 研究内容和预期目标

本文主要是从以下五章对“商品房市场去库存调控必然性及问题对策探讨”的相关内容进行探讨: 第一章，简要说明本论文选题历史背景、目的和意义（现实意义与理论价值），点明本论文演述逻辑思路结构。

第二章,剖析“商品房市场去库存调控”的重要概念概念，作为本文的铺垫部分,在于阐述观点前首先对商品房市场去库存调控有一定的认识,为下面的写作奠定基础。

第三章，论述商品房市场去库存调控必然性。

3. 研究的方法与步骤

文献分析法：文献分析法顾名思义就是通过广泛查阅各种文献，通过对文献的分析来提高自己对于论点的理解。对于本篇论文，文献分析将提供一定程度的帮助，主要体现在对于商品房去库存方面前人的方法和成效。通过借鉴专家们的分析，进一步加深理解，最后再总结出自己的看法。

案例分析法：案例分析法就是通过对现实案例的分析来加强对论文中心的论证，本片论文从论题就可以看出来需要列举大量的案例。该篇论文需要列举我国各个地方政府目前已经实施的对策及其成效，通过对这些案例的分析，总结经验和教训，采取因地制宜的方法，应对各地的商品房库存问题。

4. 参考文献

1 徐建明，王宏卫 《物业管理法学》上海财经大学出版社，20012（美）克劳瑞特，（美）西蒙斯　《房地产金融：原理与实践（第五版）》中国人民大学出版社，20123托马斯索维尔《通俗经济学(原书第4版)》机械工业出版社，20124宋安成《房地产开发企业运作法律实务》中国法制出版社，20135谢经荣，吕萍，乔志敏《房地产经济学（第三版）》中国人民大学出版社2013.1

5. 计划与进度安排

本论文工作分四个阶段完成：1、前期研究阶段：2022年1月20日——3月19日。

围绕论文主题，收集并查阅与商品房市场去库存调控必然性及调控问题与对策相关的理论和法律政策规定文献资料，调研了解现实商品房市场去库存调控政策措施及实施问题表现状况和实例，认真阅读并深入理解和总结所收集的资料和信息，列出一系列具体问题及对策思考初步见解，完成5000字以上的前期研究报告一份(以电子稿形式发给指导老师)。

2、开题报告阶段：2022年3月20日——4月4日。