居住社区分化是如何形成的？——以溧阳燕山板块为个案开题报告

全文总字数：2014字

1. 研究目的与意义

房地产产业作为地区发展的支柱型产业，在区域经济发展的过程中起着至关重要的作用，近几年，各地政府和开发商以各项方式鼓励和发展房地产产业。但2011年，由于国家紧缩性调控政策与通货膨胀，房地产产业进入低迷状态，而高端市场却以以量换价的方式保持着相对稳定的供求结构，随着新城区大量资金投入和住宅条件的分化，对整个社会的层次区分产生影响，对此，以常州市武进区高端住宅区为例研究这一差异现象的形成，是人为的购房者追求或者开发商谋利亦或是政府调控，使高性价比楼房投资机会加大，还是社会经济发展的必然产物，而在这一现象环境下，我们的社会秩序又会产生怎样的变化。

为此，我们将了解城市居住分化这一现象。城市居住空间分异已经成为不可辩驳的事实。这种结构化的分异是社会不平等、阶层分化在居住空间上的表现。对于这种分化，如果不加以控制，将会产生消极的社会影响，不同阶层之间形成的对立和冲突必然会更加明显，这很容易造成一个地区在社会认同、社会参与和社会整合上的弱化、不利于整个城市的协调与发展。文章将从马斯洛需求分析角度而言这种贫富差距的充分体现是对草根阶层的剥夺还是对富裕阶层的需求满足。寻求缓解这一社会矛盾的方式和帮助。

为了缓解和解决不同社会阶层之间隔离的现象，居住融合这一理念无疑成为不错的构想，城市居住形态的培育和发展同样应以此作为重要的发展目标。这种形式主要是让不同阶层的人群得以混合居住，或者在社会阶层差别不是很高的住宅区内设立过渡地带，加强不同阶层之间的互动，不同阶层之间的社会整合对构建和谐社会，实现社会的可持续发展具有重要的战略意义，是新世纪中国城市发展的关键问题。让其在居住空间内各尽所能、各得其所而又和谐相处。

2. 国内外研究现状分析

国外对房地产业的发展研究起步较早，伯吉斯（E.W.Burgess,1925）针对19世纪芝加哥的实证研究表明，城市不断扩展的过程中，新建住房越来越远离城市中心，在不断的侵入演替的过程中，不同社会群体之间出现了居住空间的区域分化，形成了一些专门化的社区和隔离区。霍伊特（Homer Hoyt,1939）和哈里斯、乌尔曼（C.D.HarrisE.L.Ullman,1945）等后来进一步补充和发展了伯吉斯的理论，指出城市空间的增长存在了对土地的不同的利用方式，以及不同等级住房的差异化的发展。

国内对居住区位情况的研究较国外起步较迟，在居住空间分异上的研究理论较少。作为城市郊区，单位住房面积的开发利润低，区位条件劣势。为了实现较高的考法利润总额，同时也为了形成规模经济，以节约非地价成本，郊区住房开发通常以大盘形式出现，用地动辄几个平方公里，形成所谓板块效应。与此同时，为了吸引居民迁徙，新建住宅区也不得不通过采用类似造成运动的形式进行内部功能的自我完善，以袮补区域先天不足。21世纪的上海，在商品房供给模式及其产品结构的空间分布特点的主导下，房价成为城市居住空间形态的主导因素之一。中国人民大学土地管理系韦晶磊认为房价是居民购房的首要考虑因素，社会分层、居住分异是市场的必然体现，高端住宅的建设加剧了社区同质化的倾向。

3. 研究的基本内容与计划

内容：1、研究现象产生的原因。一为人为原因：是购房者本身的追求舒适和奢华促使高端住宅区的与日俱增，还是开发商的盈利需求刻意根据地块素质营造的板块分化，从中获取最大的利益，亦或者是由于政府对房地产的重视程度使然，促使大众媒体因势利导，在居民心理思维上的改观。二是客观规律：高档住宅区所展现的贫富差距问题是由于中国特色社会主义市场经济发展过程中必然会遇到的问题，是阶段性发展的展现。

2、研究缓解这一矛盾的方法。首先是政府角度，加强政府宏观调控，针对此现象出台一些对草根阶层的辅助性行动，同时在税收、金融相结合的经济政策手段进行必要的调控。其次是房地产开发商加强规划和管理，营造混居模式的建筑理念，融合现代分化情况的局面。最后针对于消费者而言，帮助弱势群体寻找就业创富的机会，提高个人素质，减小相对差距。

研究方法：是采用文献综述和量表测验法相结合的方法进行论述。其中还包括对于个案的分析。在调查中有几例个案访谈，在个案访谈中我们可以看到更加真实和详细的个案状况，可以有针对性地提出分析和解决方案。

4. 研究创新点

目前国内对房地产的研究相对国外学者的研究更加注重房地产营销方面的研究，这和国内经济形式和政策环境有很大关系。

但是对消费者关注的房地产产品类型及其所衍生出来的住区分化现象的研究国内外学者都涉猎较少，虽然国内学者也注意到产品导向方面的研究，但也仅仅是配合销售策略。

本文将以溧阳燕山项目为实证进行分析，剖析房地产产品分化机制，为相关研究提供借鉴意义。