人口因素对中国房地产价格影响的研究开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

如今越来越多的人开始研究房地产行业，尤其是居住房问题，因为住房是人民生活的保障，是人民安居乐业的基本条件。房地产行业的发展关系着整个国民经济的发展，其发展可以带动相关行业的发展。房地产行业作为国民经济的重要支柱，与经济发展有着直接的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家，地方政府，下至居民，百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。房地产市场中存在的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场的稳定发展。1998年后随着我国住房制度改革的深入，城乡居民可支配收入水平的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。房地产市场的发展，在不断完善城市功能，改善居民居住条件的同时，也促进了国民经济的发展。在1998-2016年这十八年间，房地产行业出现了较大的增长幅度，但由于2008年受国际金融危机和经济周期性变化等因素的影响，房地产行业增长的幅度大为减弱。在经过调整后，房地产行业又呈现了比较好的景象，可是最近报道显示由于房价过高，大量的外来务工人员由于买不起房子而纷纷离开大城市，我们知道城市的经济发展在很大程度上依赖于外来务工人员，他们的离开势必影响到经济的发展。因此，研究人口因素对于房价的影响，将有助于预测未来房价，保证房地产行业的健康有序发展。

有关人口年龄结构与住房需求的文献，起始于上世纪六十年代，但是，前期的研究都只是定性的分析，而没有进一步实证研究。随后，mankiw和weil(1989) ^[1]进行的研究起到开拓性的作用。他们构建了家庭住宅需求方程(简称为m-w模型)，通过研究二战后美国婴儿潮对七十年代美国房价的影响发现美国年龄结构变化是导致住房价格上涨的重要原因，并预测九十年代的生育低谷将会造成房价下降。当时也有很多学者赞同了这个观点。但是美国90年代以后的房价不仅没有下跌，反而继续上升。因此,mw模型的估计与结论受到了一大批学者的挑战， levin等(2009) ^[2] 认为wm模型的预测偏误之处在于：第一，其选用的数据过于片面；第二，对住房供给效应不够重视；第三，没有控制其他的变量，如收入和财富的时空变化。他在控制收入水平、经济与社会制度等因素下，预测随着人口老龄化的加剧，苏格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压力。虽然levin的研究确实发现在控制其他因素后，人口年龄结构对住房价格的影响不像mw模型那样显著，但是也证明了生命周期会影响住房需求，即人口年龄结构对住房价格是有影响的。

国内学者对此研究也是受到国外mankiw和weil等学者的影响。顾鉴塘(1997) ^[3]是国内较早研究人口年龄结构对住房需求影响的学者，他提出人口年龄结构的变动及其未来发展趋势是影响住房市场需求的一个重要因素，并提出不同年龄组影响不同。赵君丽(2002) ^[4]研究了中国人口年龄结构的余波效应对房地产周期的影响，认为25--35岁的年轻人是影响城镇住房价格的主体，指出中国房地产的价格高峰分别是1988--1993年、1999--2004年、2013--2018年。事实也证明赵君丽的预测非常准确。国家发改委房地产研究中心主任刘琳(2007) ^[5] 认为婴儿潮出生的人群进入婚龄期后，会刺激住房需求，再过十几年时间后，这部分人经济水平提高，会购买更大的住房；另一方面婴儿潮还会通过人口红利为房屋需求的实现提供经济基础。并以此预计20102020年，婚龄人口对住房的需求将会增加，而45岁以上群体对住房的改善需求也还未完全消失，那时房价将处于高峰。陈斌开等(2012) ^[6]利用人口普查资料数据对人口转变和中国住房需求的关系进行实证研究，研究显示婴儿潮很可能是2004年以来住房需求增加,价格快速上涨的原因。随后，任正委(2008) ^[7] 认为随着中国人口年龄结构从年轻型进入到老年型社会后，住房需求将缩小，到时候房价将下跌。杨华磊，温兴春，何凌云(2015) ^[8]对1960至2010年间我国的出生人数进行研究，发现随着80后出生高峰的人口进入婚恋期，住房价格面临上升的压力，2014年左右，90后的出生低谷逐渐步入婚恋期，住房价格将面临下降的风险。总体而言，多数学者的通过定性或者定量研究都认为婴儿潮将使房价上涨而人口老龄化对住房价格可能产生不利影响。

参考文献：[1] mankiw, n.g and d. n.weil. the baby boom, the baby bust and the housing market[j]. regional science and urban economics, 1989, 19(2); 235-258.

2. 研究的基本内容和问题

以往的学者多数集中在人口年龄结构、家庭结构、城乡结构对住房价格的影响，探讨其他人口结构的相对较少。

人口结构广义上包含很多结构,比如性别、年龄、家庭、婚姻、教育、民族、宗教、职业、行业、城乡等等。

多数学者主要集中在年龄、家庭、城乡等结构，也确实反映了这些方面对住房需求旳影响较显著，但是是否其他结构对住房需求的影响不大，并未进一步研究。

3. 研究的方法与方案

为了保证本论文的研究结果的科学性和严谨性，在实证分析的过程中主要用到以下几种研究方法：

(1)定性分析的方法。在对婴儿潮对房价影响进行分析时，利用经纬度坐标计算出房价在各个时期的数据，从而分析距婴儿潮对房价的影响;在研究房地产市场走势时，通过研究近20年年住宅投资额、住房销售面积、存量房交易情况和住宅交易价格等指标的发展趋势进而分析未来房价的走势时也用到了定性分析的方法。

(2)定量分析的方法。在研究房地产价格走势时，用到var模型. 利用 eviews 软件，建立房地产价格与各个指标之间的多元线性回归方程，然后进行分析。

4. 研究创新点

以往的研究多注重定性研究，本课题将侧重于定量研究，并且研究的内容包括性别、年龄、家庭、婚姻、教育、民族、宗教、职业、行业、城乡等等，这些都是之前学者所轻视的内容。

5. 研究计划与进展

在2017年3月前完成论文数据资料的收集，包括调查数据的收集与整理、数据分析等内容，并在自查的基础上，填写中期检查表。在2017年4月前完成论文草稿在5月前完成定稿。