商业地产开发融资的概念与特点开题报告

1. 研究目的与意义

促进房地产发展是一个世界性课题，随着经济的持续快速发展、居民消费能力的逐步提高以及零售业的对外全面开放，商业地产作为一种独立的房地产类型开始在世界各国出现，并保持了快速地甚至超常地发展。然而，这种快速发展的背后却存在着很多的非理性成分。

以我国为例，绝大多数商业地产项目简单地采用了住宅所采用的建成后分割销售的开发运营方式，结果造成大量的商业地产项目由于后期产权过于分散而经营困难甚至倒闭。此外，我国商业地产的融资渠道过于单一，绝大部分资金来源于银行贷款，一旦这些非理性开发运营的项目出现问题难以偿还贷款，将会给银行带来巨大的风险，直接影响国家的金融安全。没有一个适合商业地产融资规律的融资模式和体系，就难以真正满足商业地产的融资要求，甚至会误导商业地产的发展方向。

为了尽快有效解决这些问题，保证商业地产的长期可持续发展，我们应该在明确商业地产本质特点后探寻适合商业地产特点的融资模式。本文首先对国内外商业地产概念进行了深入的研究，明确商业地产的本质属性，然后，根据商业地产的本质属性，探析商业地产的阶段性投融资特点。在理论分析的指导下，通过借鉴国外阶段性融资经验，对商业地产融资存在的问题及其原因进行了分析研究。尤其在国家宏观调控趋紧的背景下，政府对银行资金和土地资源的控制更加严格，商业房地产开发的融资活动受到了严峻的挑战，现有的融资方式也暴露出各种各样的弊端和局限性。在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽商业房地产融资渠道，创新融资方式，以缓解商业房地产的资金需求压力，从而推动我国商业房地产融资结构的调整，实现融资渠道多元化，成为迫切需要加以研究的课题。为政府研究、制定商业地产融资法律政策，金融机构研究新的商业地产融资工具以及开发商选择与应用商业地产融资方式提供一个新的视角。

2. 研究内容和预期目标

本文研究的主要内容，拟解决的关键问题及写作提纲为：一是引言，提出本研究的背景和意义；二是文献综述，摘录了国内外专家、学者关于中小企业有关商业地产开发融资的概念与特点的主要观点，并介绍了商业房地产在我国的产生、现状及前景，同时指出商业房地产在开发经营过程中存在的主要问题是融资问题；三是通过调查研究商业地产开发融资的部分方式，对我国商业地产融资现状的分析，提出我国目前所面临的一些问题；四是依据通过借鉴国外阶段性融资经验，提出我国商业地产的阶段性融资模式，并根据我国商业地产的融资现状，对我国商业地产融资模式的建立及其发展路径提出建议；五是针对我国现阶段融资模式的选择，提出我国商业地产融资难的问题；六是提出解决其相关问题的主要途径，拓宽商业地产融资渠道，创新融资方式逐步建立多元化的融资渠道，在新的宏观调控格局和资金工具格局下，合理选择金融创新工具；完善相关法律，为中小型企业走出融资困境提供法律保障；制定相关财政政策，为企业走出融资困境提供政府支持；加强自身建设，加强企业自身综合竞争力，为企业走出融资困境奠定扎实基础。

七是形成结论，总结全文。

3. 国内外研究现状

目前国内外商业地产融资的概况研究:在国外，商业地产作为一个独立的物业类型存在已有很长的历史，所以国外对商业地产的研究也比较系统深入。针对商业地产的特点，把商业地产作为一种独立的研究，研究内容包括商业地产的融资模式，工资工具等。在特瑞斯#183;M#183;克劳瑞斯、斯泰西#183;西蒙著，龙奋杰、李文诞等译的《房地产金融--原理和实践》一书中，就把商业地产作为独立的部分进行研究。我国商业地产市场形成时间不长，全国范围的独立的商业地产市场在21世纪初才形成，在王学东著，中国商业地产联盟推荐的《商业房地产投融资与运营管理》一书中，只用一章阐述商业地产的融资知识，内容包括商业地产金融，商业地产金融市场，金融创新与商业地产发展及商业地产项目资金融通等。

对于商业地产开发融资问题的研究。国内外学者达成共识，商业地产开发融资问题主要原因在于商业地产的融资渠道过于单一，主要表现形式在于绝大部分资金来源于银行贷款。此外地产融资问题也是多方面的，除自身原因,也有相关政策的原因,还包括经济结构的原因。马方方指出，从本质上看，融资的困境就是一种金融制度运行的困境。所以解决商业地产开发融资难问题的主要途径在于快速且正确的建立适合我国商业地产的融资方式，拓宽商业地产的融资渠道

4. 计划与进度安排

一、撰写方案

1、阐述研究的目的和意义。

2、商业房地产概述，对国内外商业地产概念进行了深入的研究，明确了商业地产的本质属性，总结出商业房地产的概念及其开发、经营的特点，并介绍了商业房地产在我国的产生、现状及前景，同时指出商业房地产在开发经营过程中存在的主要问题是融资问题。

5. 参考文献

[1] clauretie. t. m ,,sirmans. g. s.real estate finance theory and practice. . 1999

[2] william b brueggeman,jeffrey d. fisher.real estate finance and investments. . 1993

[3] fabozzi f j,modigllani f.mortgage amp; mortgage-backed securities. . 1992