论房地产与实体经济的失衡开题报告

1. 研究目的与意义

正常情况下，房地产是中国经济基本面上的明珠，是经济增长的自然产物，如1999年至2007年，因为人均收入、国家gdp以及人口因素，致使房地产自然增长，这是绝对的好事。但是，经过2008年至2014年的水洗阶段、2015年至2016年的金融高杠杆阶段，房地产和实体经济基本面越来越背离，房地产向上、实体经济向下，实体经济和房地产已经产生巨大的悬空效应。

已经过去的2016年上半年，短短半年时间，中国经济彻底被房地产给#8220;束缚#8221;了。在7月份的信贷总量中，98%的信贷来自房地产业；6、7月份中国民间投资增速连续负增长，但是2015年民间投资增速基本维持在10%-20%的范围，民间投资增速是衡量实体经济的重要数据，从现在的这个数据可以看到许多民营企业不再投资实体经济；此外还有m1数据，m1连续大幅增长，这说明许多企业将钱投资到房地产，又或者放到银行，总之就是从企业中将#8220;钱#8221;抽出来。房地产在货币、金融杠杆、信贷、利率的推动下正在快速向上，同时也吸纳了大量的企业、政府、私人家庭资金以及银行信贷，使得上升速度越来越大。房地产的过度繁荣，抑制了内需的有效增长，挤出了实体经济的投资与信贷供应, 提供了错误的财富积累示范效应,误导了地方政府的产业发展政策，严重损害了实体经济的发展。造成了越来越多的民营企业家很明显的感觉到，辛辛苦苦一年管理20至30人的企业，远不如在北上买一套房赚的多这样的投机现状。

房地产业再发达，不可能成就中国梦，不可能让中国在世界上崛起，也不可能真正的实现国富民强，能让中国跻身于世界之颠的只有制造业。如今世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品。一个国家强盛的基础、经济基石一定是制造业。为此，控制房地产经济过度增长，大力推动实体经济发展，缩小二者失衡比例从而消除#8220;悬空效应#8221;恢复至可控稳定局面迫在眉睫，是我国持续健康发展经济的迫切需要。

2. 研究内容和预期目标

1、研究内容

房地产业应当以服务于实体经济为目标，并与实体经济形成协同发展格局。但目前看，我国房地产业存在自身发展扭曲和与实体经济关系扭曲的双重扭曲。房地产过度繁荣，遏制实体经济发展，房地产向上、实体经济向下，实体经济和房地产已经产生巨大的悬空效应。本课题将在实体经济与房地产出现失衡形成悬空效应的过程中，追究原因，具体分析现行状况及其对国家经济造成的后果，在此基础上对缩小两者失衡比例提出合理性建议。

2、写作提纲

3. 国内外研究现状

针对#8220;房地产与实体经济#8221;分析，国内外学界主要研究内容包括对房地产的性质界定（属于实体经济范围还是虚拟经济范围）、房地产与实体经济的关系、房地产发展对实体经济的影响以及对控制房价的相关调控政策等。

目前就对房地产属于实体经济还是虚拟经济这一问题，国内学界尚未一致。较有代表性的是周建军（2008）给出的的房地产泡沫的二元结构分析框架，基于实体经济和虚拟经济二分法的思考，他认为现有的关于房地产泡沫的研究大都是从传统的实体经济视角出发,而忽视了虚拟经济部门的存在,忽视了现代经济的货币经济特征,导致对房地产泡沫的解释缺乏现实感和说服力。房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征,这种复合型泡沫既与房地产市场的虚实两重性有关,又与现代经济的虚实两重性有关。关于房地产与实体经济的关系的研究，董俊华（2013）以中国股票和房地产市场为研究对象,对虚拟经济与实体经济的关系进行实证研究,结果发现,我国的虚拟经济和实体经济在短期中会出现偏离的情况,但从长期来看,这种偏离状况会逐渐消失,两者会向长期的均衡状态收敛；彭兴庭（2009）参考了美国次级债危机有关的理论与实证分析，提出房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归这一理论，发现从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向,较之实体经济更有意义。在探讨房地产发展对实体经济的影响研究中，李巍、张志超（2011）运用dsge模型,引入价格粘性与信贷约束,分析不同货币政策规则、通货膨胀以及房地产价格对实体经济的冲击影响,其结果提示，保持相对温和的通胀水平,防止房地产市场价格的剧烈波动,有效规避潜在金融风险对实体经济的冲击影响；闫先东、朱迪星（2016） 通过观察房地产市场波动如何影响产出增长、经济结构调整以及民生福利,对房地产价格如何影响实体经济以及房价形成机制的国外相关前沿理论进行梳理,并结合国内相关研究对中国房地产市场拉动经济增长的特点和效率等问题进行了理论分析和特征比较。对于控制房价及治理房地产泡沫这方面的相关政策研究，廖厥椿（2011）利用空间计量经济学习的实证分析，发现中国房地产市场价格的区域特征以及与实体经济的关联性，采取空间var模型和空间面板数据模型来对中国房地产市场价格的辐射效应以及房价的实体影响因素进行深入而丰富的研究,针对全国重点城市房价上涨过快等问题,中国宏观当局在对房地产市场进行调控时,应当考虑房不同城市房价存在的空间辐射效应,进而采取更为有效的区域政策组合对不断高企的房地产市场进行调控,达到预期的政策效果。

国外学界对于#8220;房地产与实体经济#8221;这一方面分析，则更关注控制房价具体措施的研究。比较有代表性的是allen,f、carletti,e.直接提出对于抑制房价中央银行应该做什么观点，许多中央银行将通货膨胀目标作为其货币政策的基础。传统观点认为,货币政策应该关注控制消费价格通胀。资产价格应该只被认为是由于他们给消费者价格和短期输出。然而,莱因哈特和罗格夫(2009)提供了相当多的证据表明,房地产价格崩溃是许多金融危机的主要原因。在文章中他们考虑了应该如何适应通货膨胀目标制占房地产价格，开发了一个房地产泡沫理论并展示如何将这些可以由低利率触发，建议了在小同质瑞典这样的国家的利率可以用来防止泡沫。这可能不适合理想的大型经济体，由于泡沫区域在所有经济体宏观审慎政策预防和戳破泡沫的作用。

4. 计划与进度安排

（一）准备阶段

1.2022年11月28日至12月4日，查阅收集文献资料，确定论题，准备开题报告。

2.2022年12月 5日至12月18日，进一步修正研究研究目标、内容和方法，完成开题报告。

5. 参考文献

[1]周建军,鞠方湖南商学院旅游学院.房地产泡沫的二元结构分析框架--基于实体经济和虚拟经济二分法的思考[j].当代财经,2008,(5).

[2]李巍,张志超.通货膨胀与房地产价格对实体经济的冲击影响--基于不同货币政策规则的dsge模型分析[j].华东师范大学学报(哲学社会科学版),2011,(4).

[3]董俊华.虚拟经济与实体经济--基于中国股票与房地产市场的实证研究[j].福州大学学报(哲学社会科学版),2013,(3).