中海玉景湾花园物业管理投标文件开题报告

文献综述

物业管理作为新兴行业在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。

而实施物业管理招投标制度则是市场竞争机制发展到一定程度的必然要求，部分地区，如上海、广东等地实施该制度的实践表明，这一举措极大地推动了该地区物业管理行业的发展。物业管理招标与投标文件在招投标过程中，承载和体现了招标人与投标人全部的目的、要求与能力等方面，因此，毕业设计的主题定为项目物业管理投标文件的编制，是具有极大的研究与实践的价值的。

一：市场对物业管理投标的要求

在前期，由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题,使得物业管理成为替罪羊,物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋,也是规范发展物业管理的必由之路[1]。要摆脱这种房地产开发产生问题由物业管理企业承担的怪圈,分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展[2]。

因此，前期物业管理招投标市场应运而生。那么市场对物业管理投标到底有什么要求呢？物业管理招标方究竟规定了什么要求呢？

物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求[3]。

同时物业管理投标也应遵守真实性原则与正当竞争原则[6]。所谓真实性，即投标书内容要真实，不能弄虚作假。所谓正当竞争，一是参加投标的物业管理企业要反对其他参与竞投的物业管理企业进行不正当竞争行为，倡导物业管理投标企业遵守商业道德；二是参加竞投的物业管理企业要约束自己不作不正当竞争。

二：物业管理投标文件的内容及其编制要求

物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据,必须具备统一的编写基础,以便于评标工作的顺利进行[7]。编制投标文件时需要注意1）主题明确2）严格规范3）合理报价4）装帧大方5）仔细检查[8]。具体来看：

(1)投标文件编写的基本要求。

作为评标的基本依据，投标文件必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。

①使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱。

②使用统一的货币。国内物业管理投标书规定使用的货币应为人民币，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

③使用国家统一颁布的行业标准与规范。如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范。若招标文件要求采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标文件中说明。

④使用准确的表述方式。投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案。投标文件要使用简洁、明确、文法通畅、条理清楚、言简意赅的表述方式，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格的编写要做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和投标文件中的文字表述保持一致。

⑤确保资料的真实性。投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性[9]。

三：物业管理投标研究现状

《物业管理条例》有关招投标的规定和《前期物业管理招投标管理暂行办法》不断完善,但执行情况却不如人意[10-12]。具体来看：

立法先行，在立法这块，物业管理招投标不断在规范。目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。

并且物业管理业正积极构造一个公开、公平、公正的市场体系做支撑,为物业管理企业参与平等竞争创造条件,促使物业管理市场进入良性竞争轨道。

同时在物业管理投标过程中，企业信誉，注重企业形象，遵纪守法，公平参与，自觉抵制不正当竞争越来越被市场关注与重视。那么对于现在的物业管理投标情况，更应该做到什么呢[13-14]？最重要的在投标书方面要做到：1)主题明确。2)严格规范。3)合理报价[15-16]。4)装帧大方。5)仔细检查[13]。四：物业管理投标的问题

1）内容繁多。评标中，评委不能效率的了解该项目的分析，定位，报价，人员配置及对该项目采取的特殊管理措施等认真审阅并提问。

2)照搬照抄。有些企业在标书编制过程中只图省事，不管投的什么项目，找以前的项目偷偷照抄，并且明显保留抄袭痕迹。这种千篇一律的做法是与市场竞争的要求格格不入的，是对社会的不负责任，最后也是对自己的不负责任。

3）过高承诺。有的企业为了中标，往往过高的承诺，标书中甚至出现三级的收费，一级的服务[17]。有的企业投标文件承诺提供小区健身娱乐设施，而费用测算不足几毛钱，显然物业费收入成本无法解决健身器材，造成失信甚至违约。有的人员配备明显不足，却承诺做到明显高出起能力范围的承诺。倘若是中标了，标书将成为合同的必然附件，将产生法律效力，标书的承诺服务企业都是要进行兑现的，这样的事情处理不好最终也极可能引起法律纠纷。

4）信息不全。有些投标书的内容没有根据招标文件的要求进行制作，出现内容不全的情况，这一情况往往在商务标比较常见。一般来说，投标人的各种商务文件、技术文件等应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标将被排除中标人之外。如果商务文件中一些基本信息都不全，评标专家根本都不考虑技术文件做的多么的优秀。

5）排版不规范[18]。有的标书在制作的过程中就忽视了内容格式的排版。

主要参考文献：

[1]许建华.对前期物业管理招投标的思考[J]。中国物业管理,2004,03:18-19.

[2]汪海菁.我看物业管理招投标[J]。现代物业,2004,03:3-7.

[3].物业管理投标书编写的注意事项[J]。中国招标,2009,28:20 17.

[4]周秋鸿.前期物业管理投标工作研讨[J]。现代物业,2009,11:75-77.

[5]王纪东,周光明,吴持能.物业管理投标技巧与操作模式探析[J]。现代物业,2007,15:98-100.

[6]胡芬芬,付军民.谈当前我国物业管理的招投标[J]。南昌高专学报,2005,03:31-33.

[7]徐家凤,范克危.关于物业管理招投标的几点思考[J]。苏州城市建设环境保护学院学报(社科版),2001,02:27-30.

[8]孙晓立.实实在在做人诚诚实实做事物业管理投标人的行业感悟[J]。中国招标,2013,25:37-38.

[9]王利明,宋志红.物业管理招投标中若干问题的法律分析[J]。中国物业管理,2003,05:14-15.

[9]胡芬芬,付军民.谈当前我国物业管理的招投标[J]。南昌高专学报,2005,03:31-33.

[10]谢家瑾.规范招投标行为推进物业管理市场化进程[J]。中国物业管理,2004,03:1.

[11]张万和.建立公开、公平、公正的招投标评价体系[J]。中国物业管理,2003,05:24-25.

[12]李清泉,朱巍.物业管理投标书制作的几点思考[J]。中小企业管理与科技(下旬刊),2011,03:45-46.

[13]李清泉,朱巍.物业管理投标书制作的几点思考[J]。现代物业(上旬刊),2011,03:130-131.

[14]王晖.物业管理投标报价的定量决策方法初探[J]。中国房地信息,2006,01:68-70.

[15].几种物业管理投标报价的计算方法[J]。中国招标,2010,41:28-29.

[16]刘喜英.如何规范发展前期物业管理招投标市场[J]。中国房地产,2010,08:74-76.

[17]徐家凤,范克危.关于物业管理招投标的几点思考[J]。苏州城市建设环境保护学院学报(社科版),2001,02:27-30.

[18]田青阳.物业管理招投标工作如何避免流于形式?前期物业管理招投标活动存在的问题和对策[J].北京房地产,2006,10:86-87.

一．本课题要研究或解决的问题

本课题主要是对某项目进行物业管理投标研究，并编制投标文件。在编制的过程中，需要解决物业管理方案的确定，投标报价的确定，处理好物业管理企业资金来源不足，怎样提高物业盈利能力等问题。具体工作有投标前的准备工作和投标的实施。

（一）物业管理投标前的准备工作：

1.获取物业管理招标信息

2.分析手机的信息，进行投标可行性研究

3.组件投标工作班子

4.申请资格预审

（二）物业管理投标的实施程序：

1.购买并研究物业管理招标文件

2.考察物业现场和参加标前会议

3.编制标书

4.办理投标保函或保证金

5.封送投标文件

6.参加开标会议和现场答辩

7.提供履约保函和签订物业管理委托合同

二．拟采用的研究手段（途径）

在指导老师的帮助下，查阅相关的物业管理招投标文件作为参考，了解关于物业管理投标的最新的法律法规，运用所学知识对项目进行可行性论证，找出目前不足的地方并改进，确保方案可以实施。研究方法有文献研究法、抽样调查研究法、实地采集数据调查研究法、对比研究法、历史数据研究法。具体如下：

1做好投标信息管理，选定投标项目：

（1）弄清拟投标工程项目的背景资料，包括业主单位的概况、拟投标项目的资金来源及资金到位情况、设计单位的基本情况、监理单位的基本情况等；

（2）分析拟投标工程本身的结构特征，包括分项工程的特性及工程量大小；

（3）了解投标商自身的情况，包括企业在营业执照、资质、技术要求、资源配置及以往业绩等方面与拟投标项目的符合性、企业市场开拓的长远发展计划等；

(4)对潜在竞争对手的了解，分析潜在竞争对手的投标动向及为争取投标所做的前期准备工作。

2．分析影响投标报价的诸多因素，切实做好投标工作

（1）认真研究招标文件的各项内容；

（2）切实做好现场踏勘工作、详细进行基础资料的市场调查。

3.进行投标报价决策，确定最终报价。

4.物业管理方案制订：

物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

（1）收集楼盘资料：地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成；

（2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

（3）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

（4）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

（5）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

（6）准备现有的管理方案作为参考。