金湾名邸前期物业管理投标文件开题报告

文献综述

一、课题研究的背景

物业管理招投标是物业管理市场发展到一定阶段的产物，也是国家倡导和鼓励的物业管理行业的发展方向。通过公平、公正、公开的方式选聘物业管理企业是行业逐步走向成熟的表现，它有利于通过市场化手段实现招标人的利益最大化，同时能够促进物业管理企业优化资源配置，提高企业管理与服务质素。我选择了物业管理投标文件， 以《某项目物业管理投标文件》为毕业设计课题，按此项目为编制对象，在充分调查、研究、分析与论证的基础上，编制完成该项目投标文件培养创新意识和严肃认真的工作态度，成为物业管理专业合格毕业生。

二、物业投标的意义与特点

（一）本次毕业设计我所选择的题目是编制一份投标文件,。为了更好的完成投标文件的编制，我查阅了很多期刊论文和相关的书籍，首先更细致的确定投标的概念，学者董藩认为：投标是物业开发商或业主与物业管理公司围绕物业，就委托管理和经营开展的选择与参与的活动，是物业管理公司前期介入房地产活动的首要内容和基本前提^[1]。

（二）季如进等学者认为：物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现，物业管理招投标的自身特点主要体现在以下两个方面：1．最适合的物业管理方案不易确定物业管理招投标与其他招投标一样,要选最合适的而不是最好的方案^[2]。

三、物业服务投标现状及完善策略

随着物业管理市场的发展和完善,前期物业管理招投标得以迅速推广,对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是,也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决^[2]。

（一）法律制度上的设计缺陷

魏秀玲学者认为：招标分为公开招标和邀请招标。公开招标相对更为公开、公平和公正，邀请招标虽然运作成本较低，但暗箱操作的可能性比较大，评标工作不规范,招标文件不规范等混乱秩序问题^[4]。

（二）完善物业服务招投标的策略

学者谢辉认为：基于物业服务招投标具体实施细则的不完善对正常物业服务招投标活动的进行所带来的影响,相关部门应尽快制定出相关的实施细则,用法律法规对物业服务招投标活动中的不正当行为进行约束,政府应加强对物业服务招投标的监督与管理工作^[5]。

四、物业管理投标的程序

周宇认为：制定招标文件，发出招标邀请或通知，进行经营资质预审，取得招标文件，进行初步准备，编制和投送标书，开标，评标和定标^[6]。 。

五、编写物业服务方案的方法与技巧

学者李志惠认为：明确物业管理招投标的意义和原则，认真学习相关法律知识，以法规范物业管理招投标市场及行为。确定前期物业管理招投标原则，严格履行前期物业管理招投标的强制性规定。扬长避短，合理取舍，注重招投标过程中关键因素和关键环节，规避运营风险^{[7 ]}。李清泉等学者认为：在编制投标文件中，我们必须把握主题明确、严格规范、合理报价、装帧大方，才能够制作规范而有特色的标书，才能保证在物业管理招投标市场上占领先机^[8]。杨燕敏认为：物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解^[9]。

六、物业管理投标的难点及对策

（一）学者罗巍认为：开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率高。此外，由于是父子关系，所以责、权、利不清，造成许多开发商遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出^[10]。学者谢家瑾认为：地区间物业管理的总体水平发展部平衡，物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，有相当地区对此不认同，抵制进入，形成误解^[11]。学者翁国强认为：虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一回事。如;有的开发商为打时间差，排挤非意中人，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序，对此不少有识人士提出应进行公示。社会监督机制不健全，由于市场竞争机制的不完善，造成招投标过程中出现了一些不正之风^[12]。

（二）学者孙耀认为：政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务层面上来，让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题^[13]。

（三）学者张虹认为：应该细化招投标程序，评委会组成和资格鉴定。政府官员与物业管理公司总经理等评委会成员，必须具备丰富的物业管理经验和资格。但是在进入评委会之前需要通过政府相关部门的培训和认定，取得相应的资格，以保证评委的质量，使整个评标过程更加客观和公正。如果发现违规现象应终生停止其评委生涯^[14]。

六、总结评述

刘喜英学者认为：随着我国经济的发展, 物业服务行业的市场化步伐也在加快, 为适应市场化的物业服务需求,不管是招标方还是投标方都应该在遵守相关法律法规的前提下, 树立市场观念, 在市场化的竞争环境中完善物业服务招投标体制, 带动我国物业服务行业的发展^[15]。王燕春学者认为：物业管理企业要在竞争如此激烈的环境中站稳脚跟, 必须要实现发展专业化, 创造出品牌的优势。品牌是企业发展的核心动力, 物业管理专业化是物业管理企业发展的主要方向, 企业在发展中,需要以品牌为中心。每个物业管理企业的水平都不一样,需要进行市场细化, 每一个物业管理企业都根据自身的实际情况, 制定一个品牌战略, 为人们提供具有特色的服务。

[1]董藩.物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2005

[2]季如进,李菁. 物业管理招投标的特点及其要点[J]. 中国物业管理,2004,(01):50-51.

[3]刘喜英. 如何规范发展前期物业管理招投标市场[J]. 中国房地产,2010,(08):74-76.

[4]魏秀玲. 物业管理服务招投标:问题分析及完善建议[J]. 中国房地产,2009,(03):75-76.

[5]谢辉. 试论物业服务招投标现状及完善策略[J]. 招标与投标,2013,(03):40-42.

[6]周宇。现代物业管理[M].大连：东北财经大学出版社，2005

[7]李志惠. 如何进一步做好物业管理招投标工作[J]. 经营管理者,2012,(19):206.

[8]李清泉,朱巍. 物业管理投标书制作的几点思考[J]. 现代物业(上旬刊),2011,(03):130-131.

[9]杨燕敏 ,李兰英. 试析物业管理项目招投标[J]. 中国房地产,2005,04:57-60.

[10]罗巍. 试论前期物业管理招投标的难点及对策[J]. 法制与社会,2008,(24):258.

[11]谢家瑾. 规范招投标行为 推进物业管理市场化进程[J]. 中国物业管理,2004,(03):1.

[12]翁国强. 浅谈物业管理招投标机制的推进和完善[J]. 中国物业管理,2002,(06):28-29.

[13]孙耀. 如何应对当前物业管理招投标中出现的问题[J]. 商场现代化,2008,(05):75-76.

[14]张虹,毛晔. 物业管理招投标存在的问题与对策[J]. 三峡大学学报(人文社会科学版),2007,(04):56-58.

[15]刘喜英. 如何规范发展前期物业管理招投标市场[J]. 中国房地产,2010,08:74-76.

[16]王燕春. 探讨物业管理现状及对策[J]. 现代经济信息,2014,(05):27.

２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：

一． 本课题要研究或解决的问题

物业管理投标文件的编制，确定物业管理方案，确定投标报价，提高盈利性物业盈利能力，处理好物业管理企业资金来源不足问题。同时提高物业管理科学化水平，推动物业向专业化发展。在投标文件中，主要包括投标文件商务部分和技术部分

商务文件（商务标）：

（一）、投标函。

（二）、投标报价表，包括详细费用的测算。

（三）、投标企业基本情况表。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员情况等。

（四）、拟委派的项目经理简历。

（五）、拟委派的主管人员和技术人员概况。

（六）、资格证明文件，包括营业执照、税务登记证、企业代码、资质等级证书、法定代表人证明、授权委托书、已履行的合同及客户意见书、财务状况书等

（七）、招标文件要求提供的其他资料。

技术文件（技术标）：

技术标包括物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理方案的基本内容：

1、关键性内容

（1）项目的整体设想与构想；

（2）组织架构和人员配置；

（3）费用测算与成本控制；

（4）管理方式、运作程序及管理措施。

2、实质性内容

（1）管理制度的制订；

（2）档案的建立与管理；

（3）人员的培训与管理；

（4）早期介入和前期物业管理服务内容；

（5）常规物业管理服务综述；

（6）管理指标；

（7）物资装备；

（8）工作计划。

二． 拟采用的研究手段（途径）

主要是理论研究与实际考察相结合，根据平时所学习的相关知识和最近阅读的文献资料作依据。21世纪，系统论、控制论、信息论等横向科学的迅猛发展，为发展综合思维方式提供了有力的手段，使科学研究方法不断地完善。而以系统论方法、控制论方法和信息论方法为代表的系统科学方法，又为人类的科学认识提供了强有力的主观手段。它不仅突破了传统方法的局限性，而且深刻地改变了科学方法论的体系。这些新的方法，既可以作为经验方法，作为获得感性材料的方法来使用，也可以作为理论方法，作为分析感性材料上升到理性认识的方法来使用，而且作为后者的作用比前者更加明显。它们适用于科学认识的各个阶段，因此，我们称其为系统科学方法。物业管理方案的编写,一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项；分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况，比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等；了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。