保利养老地产融资战略分析开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述）

研究目的：1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会确定60岁及以上老年人口超过总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入老龄化。至2014年12月31日，我国总人口为13.6782亿。其中，60岁及以上人口为2.1242亿，占总人口的比重达到15.5%，65岁及以上人口为1.3755亿，占总人口的比重达到10.1%，这说明我国已进入了老龄化社会。由于我国人口众多，老龄人口比重大，所以老龄人口基数大。

我国的老龄化程度不断加深，老年护理、老年公寓等与老龄人口密切相关的产迎来了广阔的发展机遇，养老地产应运而生。随着我国支持养老产业政策的相继出台，保利、万科、恒大、万达和碧桂园等80多家房企纷纷试水养老地产。但是，养老地产处于产业生命周期的初期阶段，具有“高投入，资本回收慢”的特点，很难获得长期的银行贷款，这使得涉足养老地产的房企缺乏足够的资金支撑到后期营运，不得不缩短产业链，及时回笼资金。由此可以看出，养老地产的融资困难已成为制约我国养老地产发展的重要瓶颈。因此，本课题以保利养老地产为例，分析探讨保利养老地产的融资现状及其面临的融资困境，并结合国内外养老地产的融资经验，为保利养老地产融资战略的优化提供理论指导。

研究意义：近几年来，各大房企纷纷试水养老地产行业，但是由于养老地产处于产业生命周期的初期，开发模式和盈利模式不够成熟,使得各大房企在养老产业的投资上仍然持保守态度。养老地产是否有足够的资金支持，是否有成熟的融资模式和融资渠道，已经成为影响养老地产生存和发展的重要因素。目前，我国养老地产尚未建立起与我国国情相适应的开发模式和融资模式，养老地产的融资体系仍需健全。如何拓宽养老地产的融资渠道，实现养老地产的多元化融资，解决养老地产发展的资金瓶颈，已成为养老地产的最需要解决的首要问题。近年来，随着资本市场和金融市场的不断完善与发展，可供养老地产选择的融资渠道越来越多，但是目前，养老地产的多元化融资体系还并不完善。

本文通过对保利养老地产的融资现状和融资困境进行分析，结合国内外比较成功的养老地产的融资经验，积极探索可以解决保利养老地产融资困境的方法和途径，为保利养老地产的融资优化战略提出建议。通过对保利养老地产融资战略优化的研究，促使保利养老地产积极发展多元化融资，完善间接融资，积极探索创新型的融资模式，有利于提高养老地产企业的融资水平,促使养老地产走上持续增长的发展道路,对养老地产的进一步发展有重要的实际意义。

国外研究现状：西方国家在20世纪70年代就开始进入老龄化社会，其养老地产的发展和研究都比较成熟。关于养老地产融资方面的研究有：david shulman and ruth galanter (1976)主张重构美国养老模式，由政府出资建设养老院然后交由企业运营。michael d. hurd naohiro yashiro(1997) harry r. moody (2005)在研究日本和美国的老龄产业和企业发展融资中都分析了政府投资和风险投资等投资渠道拓展的意义。zvi bodie (2003)根据养老地产的生命周期特点，在研究生命周期投资理论和风险管理理论的基础上，创造性的设计出了一些生命周期金融产品，对老龄产业发展融资意义深远。tetsuo ono (2003)运研究了国债在老龄社会对社会保障制度的支撑作用，指出国债是缓解养老地产财政压力的主要手段之一。robin brooks (2003) 认为不同的国家，人口老龄化进程的不同，国

际资金在全球范围内的流动，对老龄产业发展融资具有一定的借鉴意义。bing li, a.akintoye (2005)分析了pfi模式在英国建筑公司中的运用过程，将pfi的影响因素分为积极因素和消极因素两大类。这些研究大都主张政府和社会在养老地产的融资领域齐头并进，促进融资渠道的多元化。

2. 研究的基本内容与方案

（1） 基本内容

1.绪论

1.1 研究的目的与意义

1.2 国内外研究现状

1.3 研究方法及内容

2.养老地产融资的理论基础

2.1产业生命周期理论

2.2货币时间价值理论

2.3风险报酬理论

2.4企业融资战略理论

3.国内外养老地产融资模式比较

3.1国外养老地产融资模式

3.1.1美国

3.1.2法国

3.1.3日本

3.2国内养老地产融资模式

3.2.1太阳城

3.2.2亲和源

4保利养老地产融资现状分析及可拓展渠道

4.1保利养老地产融资现状分析

4.1.1內源融资

4.1.2外源融资

4.2保利养老地产可拓展融资渠道

5保利养老地产融资模式优化策略

5.1关于开发与融资渠道相结合

5.2内源融资渠道的优化

5.3外源融资渠道的优化

6小结

（2） 技术方案

本文主要采用文献分析、案例研究、归纳与演绎相结合的研究方法。本文采用文献分析法,收集国内外相关的文献资料和数据,对养老地产的产业发展理论与实践经验进行归纳、研究及总结。本文采用案例研究法，对国内外已有的较为成功的养老地产项目进行分析，获取其融资经验，对其成功经验和问题进行归纳总结。最后采用归纳与演绎相结合的方法，做到融资方法的不断系统优化与研究比较。

3. 研究计划与安排

第4周：查阅相关文献资料，明确研究目标，了解研究所需数据资料的搜集方式与分析工具的使用。

第5周：确定研究内容，完成开题报告。

第6－7周：进行研究内容的理论分析，并收集研究数据；开始外文资料的翻译。

4. 参考文献（12篇以上）

［1］宋广菊.保利养老产业的发展与实践［j］.专题报道 , 2014(12): 30-32.

［2］于娇娇.产业链视角下我国养老地产的发展研究［j］.产业经济 , 2013(11): 113-114.

［3］闫希成.我国养老地产发展模式研究［d］.重庆大学 , 2014(4) : 1-90.