基于GWR模型的苏州市房价影响因素与机制研究开题报告

研究背景：

改革开放以来，中国城市土地使用制度发生了巨大变化，经历了从“无偿、无限期、无流动”向“有偿、有限期、可流动”的转变。政府通过土地使用制度、土地征用制度、土地储备制度与土地出让制度的改革，彻底改变了政府垄断下的城市土地市场。伴随着中国特大城市住宅价格的迅速上涨，土地市场成为配置土地资源的重要力量。其中，价格机制是市场机制的核心，是配置资源不可或缺的手段^[8]。土地价格是反映土地市场供求状况以及城市活动及其变化强弱的标尺，而城市土地价格问题不仅是城市经济学和城市地理学的基本理论问题，也是城市规划和城市管理中的重要理论问题。城市地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用也日益显现。

研究现状：

在城市地价空间分异研究方面，国内主要有：董冠鹏(2011)以北京市为例，用90%的样本分别估计3组模型 (特征价格模型、空间扩展模型和GWR模型)，随机抽样的方法选择10%的样本对各种方法的预测准确性进行检验。空间扩展模型和GWR模型能够考虑到空间异质性，其拟合效果和预测准确性均高于特征价格模型^[1]。徐晶鑫，李俊峰(2020)基于南京市2018年开盘的小区住宅平均价格数据，构建地理加权回归模型，采用“影响因素－内在机制”的分析框架，探索了南京市住宅价格的影响因素以及其内在作用机制^[2]。沈体雁,于瀚辰,周麟,古恒宇,何泓浩(2020)基于多尺度地理加权回归研究北京市2011—2017年二手住宅交易的价格特征表明北京房价对区位因素非常敏感，且存在高度的空间异质性，区位的影响尺度是所有变量中最小的，接近于街道尺度^[4]。张洁(2012)总结了地价空间分异的理论基础，并对城市地价空间分异的概念进行了界定^[8]。

在城市地价的空间分布方面，国内主要有：吴殿鸣,邵大伟,刘志强,余慧,王俊帝(2018)借助空间自相关方法，以苏州中心城区街道(镇)为研究单元，深入分析了6种不同尺度公园绿地与住房价格的空间分布关系^[5]。杜超,王姣娥,刘斌全,黄鼎曦(2019)以北京市为例，运用交通网络中心性指标，研究道路网络及公共交通网络对住宅租赁价格影响的空间差异^[6]。古恒宇,沈体雁,周麟,陈慧灵,肖凡(2018) 基于地理加权回归（GWR）和扩展空间句法（sDNA）对传统的特征价格模型进行改进，进而提出基于路网的局部特征价格模型（NLHM），并对2014—2015年广州市路网形态对住宅价格的影响进行时空分析。^[7] 宋伟轩,毛宁,陈培阳,袁亚琦,汪毅(2017) 以南京主城区商品房社区为研究对象，构建起住宅价格特征变量指标体系，采用地理加权回归模型，分析导致房价空间差异的主要因素、组合关系及时空演变特征^[9]。宋伟轩,陈培阳,陈浩,尹上岗(2018)。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息，采用GIS空间分析等方法，考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程^[10]。

国外主要有：T.Nakaya1,A.S.Fotheringham,M.Charlton,C.Brunsdon(2020) 提出半参数问题的一个广义框架地理加权回归(S-GWR)的研究地理加权回归(GWR) ^[3]。

研究目的：

城市住宅地价与人民群众的基本生活、社会的稳定发展息息相关。城市住宅地价是在交通便捷、基础设施、环境质量和政策引导等多元制约因素的共同作用下形成的，能够综合反映城市土地优劣和城市综合发展水平，是多种因素在城市不同地域范围内共同作用的结果。影响城市住宅土地价格的因素众多且很复杂，在城市经济发展过程中，城市住宅土地价格的影响因素会随着社会经济技术的发展和人们需求的变化而变化^[8]。不仅城市间的价格有差异，同一城市内部土地的价格往往也会相差很大。为了理解城市住宅地价的形成、定位、运作与变动机制，有必要探究城市住宅地价空间分异的模式及对其成因做一定的研究。这对揭示城市住宅土地价格内在规律，加强地价宏观调控，促进城市土地市场健康发展，充实城市土地价格评估理论等方面具有非常重要的理论和现实意义^[8]。

研究意义：

GWR模型提供了影响住宅价格分布因子的特定信息，为确定因子权重提供了定量支撑，从深层次理解现阶段城市住宅地价的分异特征，为城市规划、城市管理提供理论和案例参考，有利于土地管理部门和房地产管理部门针对性地加强土地市场、房地产市场的管理，对房地产、土地监管政策的制定提供科学依据，引导城市投资方向，从而促进房地产市场的发展。