我国房地产发展阶段、趋势及政策选择研究开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

进入21世纪后，我国房地产业在城市化进程中和人民住房需求的市场中发展极为迅速，但仍处于发展阶段。房地产业在改革开放以后，成为国民经济中的一个重要的增长点和组成部分，对国民经济的发展贡献较大。不仅促进了我国经济的发展，还极大地改善了人民的居住条件和提高了生活水平。我国未来的房地产是朝着良性健康的方向发展，但也充满了挑战。在其发展过程中，出现了一系列的问题，对此，政府制定了一系列宏观调控政策来解决其发展过程中的障碍和问题，使我国房地产经济更好的发展。

一、国内外房地产的相关理论研究阐述

我国房地产发展始于二十世纪八十年代。对房地产的研究还不是很成熟。stephenapyhrr(1996)等从供给与需求关系的视角研究房地产市场的周期波动，并据此把房地产市场划分为五个阶段。在1994年，通过对发达国家的实证分析，得出房地产周期与通货膨胀周期呈现正相关的判断。meen(1998,2002)等学者研究了房地产税收政策对房价的影响,结果表明房地产征税将引起房地产市场交易价格、交易量和交易频率变化muellbauer.j和murphy认为房地产价格是宏观经济是否健康和稳定的最直接表现。当宏观经济发展状况良好时,房价稳步增长,反之,房价则出现下降。.罗慧媛（2010）主要分析研究2000年以来我国房地产发展的阶段性，据其分析，自2000年以来房地产主要经历了5个发展阶段：2000-2002年的平稳起步期，2003-2004年的快速发展期，2005-2007年的政策调控期，2008年的全面调整期和2009年的房价回升期。并着重强调了政府在各个阶段所选择的宏观调控的措施的影响及评析。张铭华（2012）结合房地产周期波动原理对我国房地产市场发展阶段进行了理论分析，实际上就是对我国房地产市场发展状况进行了分析。其发展阶段和周期波动是有关系的，根据此把房地产发展阶段划分为以下四个：复苏阶段、扩张阶段、收缩阶段和衰退阶段。田利辉，谭德凯，马君壮等（2014）认为，我国房地产泡沫只是局部性泡沫。他认为，我国一线城市房地产需求大，供不应求导致房价上涨是合理且正常的，但是房价居高不大并不一定说明其存在泡沫，而二三线城市则相反，在没有巨大需求的基础上，房价却一路飙升，如果这种情况是由于政府或市场的非理性投机，则很可能产生价格泡沫。王菁娜，陈朔等（2009）认为，我国房价上涨是有特殊原因的，主要是信贷扩张推动房价畸形上涨，热钱融入继而抬高房价，地方政府逐利行为使房价水涨船高和国内实体经济资金注入使房价攀升等几种。徐红（2014）则把房价上涨归因于房地产市场结构中供给途径单一，房地产市场垄断导致高位定价，土地囤积造成土地资源紧缺以及开发成本增加，大量购买者的炒房行为。王萍（2009）认为房地产税收在房地产市场运行的三个阶段中产生影响机制，主要通过改变承担税负的主体进而影响房地产价格。并结合南京市的房地产税收实践来验证其与房价之间的影响关系。方元（2011）认为，在我国目前的经济形势和房地产的发展态势下，加快实施并推动房地产投资信托的发展极为重要。作者在分析全球reits的发展情况下，对我国房地产发展现状给出建议，期许在房地产投资信托的融资方式下完善房地产发展。王剑芳（2006）认为，针对房地产开发企业的现状和问题，市场机制的转换，产品结构的转换，行业发展的集中规模化并进行联合经营对我国房地产开发企业是最优选择。胡葆森（2014）也认为我国房地产在15-20年的未来发展中，仍有持续的增长空间。其中要大力假设保障性住房来改变现有房地产的市场结构，从根本上抑制房价上涨。他还认为，政府在房价上涨中的作用不能忽视，有时它还起主导作用。并且进行住宅产业化将会是房地产产业的一场革命。陈晟（2012）认为，十八大以后房地产将迎来可持续的发展阶段，在国民经济中的主要位置不会改变，而且将于金融业紧密结合，其将会朝着集中发展的方向发展，而且未来房地产行业将会出现坚持，转型，退出等分化。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

一、研究内容

（1）从供给与需求关系的视角分析我国房地产市场；

（2）我国房地产发展阶段与经济发展阶段的关系分析；