海口市龙华区万国中央区项目可行性研究开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

一、研究背景

在市场经济体制下，从房地产开发商进行开发设想开始，整个房地产项目开发就进入了状态。开发商提出了设想，但这种设想是否真正有市场前景，需要进行可行性研究（以下简称可研）。据有关资料统计，我国商品房空置率高达26%，而按正常标准，商品房空置率应控制在10%以内（美国约为7%，香港3%至4%）[1]，这表明房地产业已进入严重超警戒下运行状态，显然更深层次的原因反映出项目的前期可研环节薄弱。对开发商而言，做好项目可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受（营销）。此外，政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可研的结果。

房地产行业自1990年步入商品化后的18年间经历了黄金时代，但从2008年开始，房地产行业由繁荣转为平淡，甚至逐步转入低迷时期，以全国最大房地产中介创辉倒闭为引线，引发了房地产业的巨大震动[2]。本文针对房地产市场低迷的现状所凸显出的可研工作的更加重要性、发展现状作出综述。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

一、研究解决的问题

我个人将结合生产实习的实际项目进行可行性研究，并从项目概述、市场调查与预测、规划设计方案、确定项目开发经营周期、项目投资估算、收入估算、资金筹措、经济评价及不确定性分析等方面完成可研报告。在编制可研报告过程中，需要注意可研所包含的内容及细节，资料数据的获取的准确性和可靠性，做到客观公正，而且有针对性，不遗漏任何细节，以及一些参数的选取。另外还要注意分析方法的选择。

二、研究解决问题的手段（途径）

首先，我会结合当前行业形势，向业主分析可研的更加重要性，而不应仅仅流于形式。按照建设项目可行性研究流程中所指示的各个工作阶段，落实各阶段的控制目标和控制措施，严格执行国家、地方和行业的各项政策、规章制度，以实现研究业务的规范化流程管理。

其次是技术方法（可行性分析方法）的选择，具体如下：

（1）投资估算和收入估算估算

包括土地费用、前期工程费用、销售面积及单价的估算等。

（2）落实资金的来源渠道

根据上述估算结果来研究资金自筹和其他来源方式。

（3）测算基础数据和参数

通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算。

（4）财务评价

进行盈亏能力分析，用静态和动态分析，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率，净现值指标等，计算在其影响下的变动情况。

（5)财务评价结论

在上述数据结果的前提下，得出财务评价结论，判断项目在经济上是否可行。

（6）其他考虑要素

除财务评价外，还要综合考虑社会发展效果、环保及安全要求等一系列要素，在此基础上综合判断项目是否可行。

三、课题进度安排