三维视角下的南京新街口中心区商务楼宇业态分布研究开题报告

全文总字数：3204字

1. 研究目的与意义

楼宇经济作为都市核心区一种新型综合经济业态，它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以现代服务业和现代都市工业集聚为典型特征的一种经济形态。它的崛起是一种必然趋势。新街口商圈作为传统的商务商贸核心区域，楼宇发展较为成熟，但针对楼宇内部业态分布特点和空间布局的相关研究较少，而业态的空间布局结构与购物中心的经济效益是密切相关的，这要求我们需要着手于基于业态分布的楼宇内部布局的调查研究。

传统的研究方法不能提供大量详实精确的基础数据，其研究结果常常缺乏说服力，但随着大数据时代的到来，大量地理基础信息的共建共享为我们提供了新的研究基础。业态数据日益成熟，可以通过先进的信息手段和科学技术进行提取处理，用以发现人们未知的布局结构和空间规律。

本文选择南京新街口中心区内商务办公楼的业态要素，对其在三维空间上的分布特征、构成特征以及空间特征进行剖析，搭建中心区业态研究和空间形态研究之间的桥梁。归纳解析业态布局规律，不仅对楼宇经济的发展有着重要意义，也对其他地区新的中心区楼宇建设具有一定参考作用。

2. 国内外研究现状分析

1、国内研究形势

当前，我国对于商务楼宇内部业态的研究还处于探索阶段，没有形成较为成熟的理论体系。业态大数据很少成为学者研究空间布局，分布规律的媒介，多数学者致力于研究楼宇内部空间设计、楼宇职能、消费者心理等传统的原因对于楼宇发展的影响，缺乏详实的数据支撑和具有广泛性的空间布局规律，多是举例论述，针对性较强，普遍适用性较弱。

图1

关于楼宇经济发展，不同专业的学者从不同角度提出自己的观点看法。杨继瑞、杨博维[1]从经济学的角度论述了当前中心区楼宇经济发展现状和存在问题，发现楼宇功能的缺失形成制约楼宇经济发展的瓶颈、楼宇平台载体偏小而形不成楼宇业态集群、基础设施的短板不利于楼宇经济做大做强、楼宇经济缺乏全面系统的政策促导机制。谭利军[2]从建筑学角度、商业综合体空间设计策略的角度切入，以商业综合体中消费者心理与行为过程、商业综合体各功能间的组织关系等商业规律作为切入点，综合利用推理与分析、归纳的方法结合普搏市城市山水商业综合体的方案设计进行阐述，对基于商业规律的商业综合体空间内部业态分布特点、空间流线组织、空间布局形式、空间体量设计、公共环境设计等方面提出见解和建议。高军军、吴晓[3]就南京山西路中心区楼宇经济展开阐述，认为楼宇内产业垂直分布初步形成了一定的规律：贸易、保险、制造加工等行业居于楼宇中上部，零售商业、餐饮等服务业主要以楼宇底部为主，楼宇中间部分产业分布灵活多样，并且混合性较强（见图1）。张世君[4]通过对百货零售商场的消费者心理和行为分析，从提高商场的经济效益目标出发，提出了大类商品布局的基本参考模式和注意事项。张璐伟[5]认为业态布局差异与购物中心经济效益的关系息息相关，楼层越高人流越少，垂直吸引力递减，垂直业态的分布情况对提高购物中心的销售额和销售利润率，进而提高企业的经济效益有十分重要的意义。

对于如何发展楼宇经济，解决楼宇内部矛盾和问题，各方学者也有许多探索和建议。在大环境上,抓好楼宇资源的改造 、建设与整合，构建促进楼宇经济发展的优惠政策体系，改善楼宇经济的发展环境。[1] 整合城市用地结构，加强政策引导管理。完善相关法规政策，实行租售结合、以租为主的产权分配政策。加强企业横向联系，努力形成产业链。发展总部经济。[3]在具体布局上, 根据大类商品销售利润率变化趋势和消费者购买大类商品频率变化趋势进行合理布局,为顾客提供更优质的服务[4]。

总的来说，国内对从业态角度进行中心区商务楼宇内部空间布局的研究不多，更不成体系。规划学者更多的研究停留在商务楼宇在中心区的空间结构及布局形式；经济学者多研究消费者心理、业态经济效益如何增长一类问题；建筑学者多研究楼宇内部空间结构、楼宇交通与环境等问题。

业态很少作为研究空间布局结构的基础，然而它作为一种小而精密的数据形式，有其特殊的优势，它不仅能为研究提供更为详实而精确的数据基础，也因为其庞大的样本量使规律研究更具有权威性。本文就是尝试从规划的角度，通过调研数据得出中心区商业楼宇内部的业态分布，探究城市中心区内楼宇业态的三维分布规律，希望能为其发展提供一份助力。

3、 国外研究形势

国外在楼宇内部业态方面也没有较多论述，但将业态作为基础数据支撑的空间结构、布局规律研究较为多见。对于商业结构的研究较为活跃，各类研究专题不断深入，以营销地理学和零售地理学最为突出。

拥有较多理论和方法论基础，如中心地理论、普通相互作用理论、重力模型、地租理论、行为理论、零售制度变化的理论、熵最大值模型、购物行为随机模型、动态选择模型、赫夫的消费者决策概念模式、卡托那循环模型和霍华特循环模型等经典成果，为许多实证研究提供了理论和方法支持[13-15]。

4、 结论

目前在我国，楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求，是城市规划、产业规划、区域规划引导的硕果，是商业经济发展的必然趋势。研究商业业态与楼宇的关系成为发展的必要条件。

然而国内外关于楼宇内部业态的研究均较少，大多考虑在二维空间里的结构，对于纵向空间研究较少。国内研究停留在大环境下的功能、结构、布局的探索，大多文章不会选用大数据为研究基础。而国外商业地理的研究较多，重视方法理论及大数据的运用。

在大数据时代，技术手段不断增多，信息来源更加广泛，业态职能数据的获取已经相对成熟，通过对业态分布的特征研究，补充规划在该层面的研究，通过对案例的实地调研，依靠大量调研数据，得出进一步的业态分布规律。将有利于进一步精细化地研究城市中心区的楼宇空间使用状况，这不仅对楼宇经济的发展有着重要意义，也对其他地区新的中心区楼宇建设具有一定参考作用。

3. 研究的基本内容与计划

1、论文的研究内容：

1、总结中心区商务楼宇研究的既有成果

2、南京新街口中心区商务楼宇内业态构成解析

3、商务楼宇内业态空间布局解析

4、南京新街口中心区商务楼宇内业态特征解析

5、总结与讨论

2、研究数据收集与处理

研究方法：

1、文献研究法

广泛阅读文献，关注国内国外相关研究新动向，从多学科、多领域收集研究资料。围绕城市中心区、城市楼宇经济、楼宇内部空间、poi数据及业态布局几个关键词进行文献整理，一方面梳理现有的学术资料，学习其中的理论成果，并借鉴科学成熟的研究思路；另一方面，对梳理的结果进行总结、分析、预判，总结现有的研究内容，分析现有研究的优势与需要改进的方面，预判相关内容的研究方向与趋势。通过理论梳理与思考，取长补短，以此作为理论基础与支撑。

2、实地考察法

以理论研究为基础，综合考虑实地考察时间、考察区域、考察内容、考察方式。实地考察内容包括城市中心区楼宇分布、建设强度及密度、内部业态布局。通过实地考察总结出城市中心区楼宇及其内部空间形态特征，为后面的深入研究挖掘内涵提供支撑。

3、比较研究法

不同类型的城市中心区楼宇空间形态有其自身的特点，也存在着一些共性，多角度认识和深入理解研究对象的结构，将有助于我们归纳出分布规律，扬长避短地制定措施、策略。

3.研究计划：

2016年12．271．11	开题报告
2017年2.204.12	调研，写论文
2017年4.134.26	中期检查
2017年5.256.7	抽查
2017年6.86.21	做PPT，答辩，成绩发布

4. 研究创新点

1、选取城市中心区的楼宇内部空间为研究对象，研究业态的空间结构和布局规律。

2. 基于poi数据的获取从业态角度精细化分析中心区楼宇；

3. 城市中心区楼宇内部业态空间结构和布局规律解析；