浦口区江浦街道谢营2号地块定位设计研究开题报告

1. 研究目的与意义

我国房地产市场自九十年代初开始发展，在市场波动中逐渐发展和完善，1998至2007年间房地产市场得到了空前的发展，直到2006、2007年房地产市场房价一路高涨，速度惊人，到了07年下半年出现了价涨量跌的空涨现象，销售量迅速下降，2008、2009年房地产市场从回暖到高歌猛进，房地产企业依旧大规模扩张，住宅供给过剩，空置率上升，随着国家对房地产市场的调控以及相关房地产新政的出台，使房地产市场局面开始改变，一些难以承受市场压力的房地产企业开始降价，2011年初部分城市出现一周房产销售零成交现象。随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。市场定位有利于建立房地产企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器，同时市场定位决策是企业制订市场营销组合策略的基础，市场定位还有利于市场细分，更有利于精准的把握目标客户的需求。

2. 课题关键问题和重难点

定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。(一)房地产开发项目市场定位的基本程序和内容1.房地产开发项目市场定位的基本程序房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行:市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。2.市场定位的主要内容房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面:①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户

3. 国内外研究现状（文献综述）

可行性研究

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法房地产可行性研究报告

4. 研究方案

房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销.

房地产企业只有根据房地产市场区间的实际情况，进行科学的市场调查和市场分析，对自身产品进行准确的定位，向市场提供适合消费者需求的产品，并在消费者心目中树立自己独特的企业形象与产品形象，才能减少风险，在竞争中处于不败地位。

5. 工作计划

第1周指定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献。

第2周了解项目的基本信息以及实地考察，进行试调查并指定最后的调查内容及方法，完成开题报告。

第3周完成市场调查。